Göteborg: ”En tryckkokare – vi måste göra något”
Chefekonomen tror på räntesänkning. Fastighetsvärldens stora Göteborgsseminarium är igång. Det är helt fullsatt på Radisson Blu Scandinavia. Programmet är späckat och det är fokus på att det nu endast återstår fem år till stadens 400-årsjubileum, 2021.
Det som inte sker nu, lär knappats stå klart då.
Först upp på scen var Anna Breman, chefekonom vid Swedbank.
Hon tror att Riksbanken kan komma att sänka räntan ytterligare i samband med nästa veckas räntebeslut.
– Jag tror att riksbankschefen Stefan Ingves kommer att sänka ytterligare 15 punkter, till -0,5 procent, säger hon.
För egen del tycker hon att det vore bättre att ligga kvar på nuvarande nivå.
Hon ser flera utmaningar för världsekonomin och pekar på ovisshet kring med vilken kraft flera viktiga länder kommer att sköta sin ekonomiska politik. Det krävs ett gott ledarskap i såväl USA som i flera stora europeiska länder de närmsta åren, annars kommer det att sätta sig på tillväxten.
I Sverige efterlyser hon fler blocköverskridande samarbeten för att få hållbara lösningar på problem som finns, på exempelvis bostadsmarknaden.
Sedan äntrade Arvid Lindqvist, analyschef på Catella, scenen.
Han pratade om att vi nu har en mycket bra tillväxt i Sverige och BNP-tillväxten återspeglas tydligt i tydlig hyresstegring i bra lägen i storstäderna samt i de sänkta avkastningskraven på fastigheter.
Men redan 2017, om inte tidigare, ser han en avmattning komma och det kommer att ge till effekt att hyresökningarna minskar, kanske till och med att hyrorna sänks, samt en press uppåt på direktavkastningskraven.
Viktigt för marknaden är också tillgången på kapital från banker och andra finansieringskällor. Den minskade under Q4 och har ännu inte återhämtat sig till den goda tillgång som rådde före sommaren 2015.
Ulf Kamne, kommunalråd (MP) med ansvar för stadsutveckling och miljö Göteborgs stad, var sista person upp på scenen innan lunch:
– Vår största utmaning de närmaste åren är att bygga fler bostäder, sa Kamne och konstaterade att situationen försvårats och att den är extra svår för nyanlända, som har svårt att ha råd med bostäder.
– Men vi kommer bland annat satsa på enklare, temporära bostäder för den här gruppen. Vi måste se till att bygga mer för de här grupperna, mer hyreslägenheter.
400-årsjubiléet ser han som en möjlighet.
– Det ger ett bra momentum att komma igång med nya projekt. En chans vi ska ta. Vi förbereder för en ambitiös satsning på att få arbetslösa att komma in på byggmarknaden och kunna hjälpa till, sa Ulf Kamne.
”Det saknas något i debatten”
På bostadsspåret efter lunch (deltagarna kunde även välja ett kontors- och ett handelsspår) uttryckte Stena Fastigheters VD Christel Armstrong Darvik sin oro för vad som ska hända om vi inte lyckas ordna bostäder till alla nyanlända. Hon liknande bostadsbristen vid en ”tryckkokare” som kan skapa väldigt allvarliga samhällsproblem om vi inte hittar någon lösning.
– Det saknas något i debatten. Vi pratar inte om bostadsbidrag. Jag tror att det skulle kunna lösa mycket av problemen. Det är bättre att vi ger individen pengar så att de kan efterfråga bostäder, än att vi tvingas skapa särskilda områden där endast nyanlända bor. Då blir det ingen integration.
Dan Gaversjö, integrationsexpert på Sabo, instämde:
– Bostadsbidrag är mycket bättre än social housing.
Christel Armstrong Darvik är öppen för att ta in fler nyanlända att arbeta i sitt företag.
– Får vi rätt incitament så är vi absolut positiva till det. Jag tror att näringslivet absolut måste göra mer.
Fredrik Lidjan, VD för Magnolia Bostad, konstaterade att det är väldigt svårt att komma in på marknaden för nyproduktion av hyresrätter i Göteborg:
– Det händer ingenting här. Vi får i stort sett inga propåer, det verkar inte finnas några idéer. Det är väldigt konstigt, jag vet inte varför det är så, sa han och fortsatte:
– I andra kommuner – Uppsala, Helsingborg, Knivsta med flera – så är det många som hör av sig till oss och vill diskutera projekt och idéer. Men just i Göteborg är det helt tyst. Jag förstår inte varför det är så tyst.
Han tror inte att det är Magnolias säte i Stockholm som är problemet.
– Det tror jag absolut inte. Det har inte någon betydelse i de andra städerna och jag tror inte Göteborg är så annorlunda, säger Fredrik Lidjan.
– Men jubileumssatsningen är positiv, det är ett undantag. Vi hoppas på mer sådant.
Frida Sjöstam från Okidoki arkitekter inledde diskussionen om framtidens arkitektur med en välplacerad bredsida.
– Göteborg är intressant för att det är så fult, sade hon. Hon resonerade vidare kring att det samtidigt finns en stor kreativ kraft finns i staden och att det ger en riktigt stor potential om den kraften tas tillvara.
Såväl stadsarkitekten Björn Siesjö som Gert Wingårdh instämde i synpunkten och gav exempel på en del miljöer och byggnader som inte håller den klass som är eftersträvansvärd för Göteborg.
– En del höga hus ser ut som man staplat ett antal byggbodar på varandra, sade Siesjö
– Det är en ful och tillåtande stad – vilket ger många möjligheter för framtiden, lade Gert Wingårdh till. Han tycker att man kommit en bit på vägen till en mer levande stad genom den minskade biltrafiken i de centrala delarna – något som lett till mer folk på gatorna.
Mycket handlade om olika förtätningsmöjligheter
– Vi kan boulevardisera flera stora trafikleder på väg mot flera av de stora förortsområdena och det finns många redan ianspråkstagna områden som kan förtätas väldigt mycket, ansåg Siesjö.
– Vi bör låta staden växa mycket vid de olika kommunikationspunkterna, sade Gert Wingårdh. Han menade att exploateringsgraden borde upp ordentligt kring dessa noder.
Avslutningsvis fick en investerarpanel bestående av Erika Olsén – Castellum, Erik Selin – Balder, PG Persson – Platzer och Lennart Sten – Svenska Handelsfastigheter uttala sig om möjligheterna på marknaden.
På en direkt fråga om hur lång tid det tagit att bestämma sig för att göra den stora investeringen i Finland (där Balder förvärvat 54% i ett bolag med fastigheter för 27 miljarder) svarade Erik Selin att han läst på en del innan han reste till Helsingfors för att diskutera affären, men att han sedan bestämt sig efter ungefär 10 minuter vid ett möte med säljarna.
– Jag är säker på att Erik låg och läste finska årsredovisningar i somras när vi andra låg och badade kommenterade PG Persson.
–Det är en myt att det är bäst att äga fastigheter i de centrala lägena. Volatiliteten är mycket större där. Ska man äga långsiktigt kan man lika gärna köpa en bit ut från centrum, sade Lennart Sten.
Han påpekade samtidigt att han pratade om fastigheter i städer med stor befolkning och ett fortsatt växtkraftigt näringsliv.
–De bästa affärerna som vi gjort de senaste åren har varit förvärven i ganska centrala lägen, och det beror på att vi fått en tydlig värdeuppgång genom att avkastningskraven skruvats ned mest där, sade PG Persson.
– Vi vill växa ordentligt där vi redan finns. Densitet är väldigt viktigt för oss, påpekade Erika Olsén.
– De bästa investeringarna gör man nästan alltid i de fastigheter man redan äger. Det blir ofta fel om man ska tjäna pengar på att gå in och ur fastigheter, tyckte Lennart Sten.
Räntan diskuterades också och Erik Selin menade att det är svårt, eller inte går, att gissa på makro.
–Vi kan ha låga räntor i hundra år, men det skulle inte förvåna om det blev tvärtom sade han.
Alla tycktes ogilla de negativa räntor som Riksbanken och flera andra centralbanker tagit till och ord som ”oprövat riskfyllt fullskaleförsök” nämndes.
Sedan gavs några snabba avslutande råd från panelen.
Erika Olsen: –Gilla verkligen fastigheten, kombinera analys med magkänsla.
PG Persson: –Du ska kunna din marknad och ha lite pengar i buffert.
Lennart Sten: –Bostäder är säkert som tusan. Kolla på byggmästarfamiljerna, de har börjat i smått och de flesta har blivit väldigt rika.
Erik Selin: –Räkna på negativa scenarios och se till att du har marginal att klara dem.
Efter avtackning av samtliga föreläsare, paneldeltagare med fler bjöds samtliga in på efterföljande mingel där dagens frågor och säkert en hel del framtida affärer och samarbeten diskuterades under gemytliga former.
Tack Göteborg för en fantastisk seminariedag!
Fastighetsvärlden Idag 2016-02-03
