Här ser du alla Nybyggarkommissionens 63 förslag
1. De regionala utvecklingsprogrammen bör få rättsverkan – när kommuner inte agerar i enlighet med dessa borde regeringen gå in med planförelägganden.
2. Inför typgodkännande av hustyper i Sverige – på samma sätt som fönster eller taktegel typgodkänns. Är en hustyp godkänd i en kommun ska den kunna uppföras i alla kommuner. En annan möjlighet är att låta ackrediterade organ typgodkänna. Själva utseendet på huset kan givetvis vara föremål för lokal prövning.
3. Ett samlat kunskapslyft behövs – ute i kommuner och länsstyrelser för att tillgodose att tjänstemännen som handhar dessa ärenden tillämpar lagen på rätt sätt.
4. Genomför ett kompetenslyft på plan- och byggområdet – det är uppenbart att Sverige kommer att ha brist på kvalificerade byggnadsarbetare, ingenjörer, planbyråkrater och flera andra yrkesgrupper när stora infrastruktursatsningar ska genomföras samtidigt med ett stort bostadsbyggande. Möjliga åtgärder inkluderar gymnasial yrkesutbildning, lärlingssatsningar till teknisk utbildning i kombination med juridisk sådan.
5. Detaljplanera större områden än idag – endast i undantagsfall bör en detaljplan bara omfatta en byggnad.
6. Använd förenklat förfarande i detaljplanearbetet – det är möjligt att med dagens regler tillämpa ett förenklat förfarande vad gäller detaljplanearbetet. Därutöver kan enkelt planförfarande ”genom tillägg” till en befintlig plan tillämpas. Möjlighet finns att i detaljplan bygglovsbefria uppförande av komplementbyggnad väsentligt större än friggeboden. Dessa förenklingsmöjligheter tillämpas dessvärre i begränsad utsträckning idag.
7. Pröva Länsstyrelsens synpunkter tidigare i processen – Länsstyrelsens uppgift bör vara att ta fram en sammantagen bedömning och avvägning av samtliga statliga intressen som berörs i en kommunal utvecklingsplan. Länsstyrelsens sammanvägda synpunkter bör prövas redan under arbetet med översiktsplanen. Endast i de fall där länsstyrelsen framfört synpunkter på översiktsplanen bör synpunkter kunna framföras i detaljplaneprocessen.
8. Kommunerna bör återta markanvisningar om ett projekt inte igångsatts inom rimlig tid – och dela ut till annan intressent.
9. Inför privat initiativrätt till detaljplan i Sverige – i Norge finns privat planinitiativsrätt som innebär att byggbolag kan ta fram en egen detaljplan för ett område som sedan kommunen fattar beslut om.
10. Inför en byggaranti – om Länsstyrelsen inte har hanterat överklagan av detaljplan inom 60 dagar, och överklagan av bygglov inom 90 dagar utgår vite till byggherren. Detta kan göras genom att processen digitaliseras där alla kan följa ärendet från idé till färdigt hus. Detta förutsätter också i vissa fall extra anslag till Länsstyrelserna, samt utbildningssatsningar och kompetenshöjning, se förslag 3 och 4.
11. Avgiftsbelägg överklaganden – de allra flesta PBL-målen handläggs hos mark- och miljödomstolen. Ansökningsavgift till mark- och miljödomstolen är 450 kr enligt förordningen (1987:452). Vad gäller överklagandemål tas däremot inte någon avgift ut. Detta har fått till följd att överklagan idag i princip sker systematiskt. En avgift bör därför tas ut för att höja tröskeln, utan att vara diskriminerande hög.
12. Definiera tydligt och minska sakägarkretsen från dagens praxis – det är till exempel inte rimligt att förändrade vyer på avstånd ska anses utgöra grund för sakägarskap.
13. Inför bostadsförsörjning som allmänt intresse även i miljöbalken – bostadsförsörjning kopplas juridiskt till intresset av fungerande arbetsmarknad, ekonomisk utveckling med mera. I och med status som allmänt intresse stärks byggintresset i överklagandeprocesser när bostadsexploatering prövas mot miljöbalken. Detta kommer också leda till att regeringen i större utsträckning kan planförelägga mark.
14. Avskaffa kommunala särkrav – regeringen har lagt förslag om att de tekniska egenskapskrav som kommuner idag ställer på byggentreprenörer ska tas bort från och med 1 januari 2015. Nybyggarkommissionen stödjer regeringens arbete med att ta bort de kommunala särkraven.
15. Avskaffa zonindelningen för energihushållning – statens egna särkrav i Boverkets byggregler för tre olika zoner för energihushållning i Sverige bör tas bort så att samma typhus kan byggas i norra och i södra Sverige. Gärna höga krav, men de ska vara samma i hela landet.
16. Reformera bullerregelverken – upp till 65 dBA (viktat dygnsmedelvärde, ekvivalent ljudnivå vid fasad) bör generellt vara godkänt för bostadsbyggande. Vi stödjer därmed regeringens proposition i frågan.
17. Jämställ allt buller – det är orimligt med olika bedömning av buller beroende på källan. Istället bör buller jämställas och regleras i en och samma författning.
18. Låt Boverket överta ansvaret för bullerreglering – att bullerreglerna är utspridda i regelverk från olika myndigheter bidrar till komplexiteten. Boverket bör få det fulla ansvaret för bullerregelverket.
19. Gör buller till en fråga för hushållen – det är rimligt att låta individer och hushåll ta ett större ansvar för bullerfrågan. Det allmännas ansvar bör bli att ställa krav på varudeklarering av lägenheter ur bullerhänseende och lämna bedömningen av boendemiljön till konsumenterna. Det kan ske genom att lägenheter bullerdeklareras.
20. Sänk parkeringsnormen – kommunernas krav på parkeringar i detaljplanerna fördyrar bostadsproduktionen och låser värdefull mark till bilförvaring. Över tid bör parkeringsnormen sänkas. Detta gäller särskilt i stadskärnorna, där kollektivtrafik utgör ett attraktivt alternativ till bilen och där en alternativ användning av marken är påtaglig. För bostäder i kollektivtrafiknära lägen och för studentbostäder bör kommunerna kunna minska parkeringsnormen för bil till 0,3 per bostad eller under. I gengäld kan parkeringsnormen för cykel öka och bilpooler inrättas.
21. Låt parkeringskostnaden avspegla det verkliga priset – idag tillhandahålls många parkeringsplatser till priser för brukaren som ligger långt under den samhällsekonomiska kostnaden. Många parkeringsplatser återfinns inte i dagsläget på den öppna parkeringsmarknaden utan är reserverade i form av parkeringar för boende, anställda, besökare etc., som är mer eller mindre gratis. Kommunerna bör vidta åtgärder för att dessa parkeringsplatser ska komma ut på marknaden och prissättas marknadsmässigt.
22. Motverka den pågående skärpningen av strandskyddet – den nuvarande begränsningen på 100 meter har fungerat väl och bör upprätthållas för att på så sätt kunna utnyttja attraktiv mark för bostadsbyggande.
23. Utöka möjligheterna till undantag – kommunerna bör få utökade möjligheter att ansöka till länsstyrelsen om undantag från strandskyddet. Undantag bör medges där behovet av bostadsbyggande är särskilt stort eller där de natur- och miljövärden som strandskyddsreglerna ska tillgodose inte är av betydelse.
24. Gör bostadsförsörjning till ett riksintresse – Länsstyrelser eller Boverket får efter initiativ av en kommun möjlighet att peka ut geografiska områden som riksintresse för bostadsförsörjning, i syfte att skydda området från annan exploatering. Som riksintresse får bostadsförsörjningen större vikt när behovet av bostadsbyggande vägs mot andra riksintressen.
25. Sätt en tioårsgräns för riksintressen – ett utpekande av ett område som riksintresse har idag inget förfallodatum. Kommunerna vittnar om att inaktuella riksintressen orsakar problem i planeringsprocessen. Ett område som formellt utgör riksintresse kan ha fått en helt annan karaktär tjugo år efter det pekades ut. Beslut om riksintresse bör därför upphöra att gälla med automatik efter tio år. Ansvarig myndighet kan när så sker åter peka ut området om behov av det fortfarande föreligger. Det ska helt enkelt krävas en aktiv handling för att upprätthålla ett riksintresse.
26. Definiera riksintressen konceptuellt snarare än genom geografisk avgränsning – områden av riksintresse är ofta onödigt stora och oklart definierade. Beskrivningarna är otydliga och blir därför svåra för kommunen att använda när översiktsplanen ska upprättas. Myndigheterna bör åläggas att mer precist formulera vilken kvalitet eller företeelse som är av riksintresse och exakt vilket område som eventuellt svarar mot detta.
27. Pröva riksintressen rättsligt – PBL:s regler om översiktsplaner innebär att kommunen har rätt till dialog om riksintressen. Kommer länsstyrelse och kommun inte överens ska det framgå av översiktsplanen. Frågan kan därefter bedömas rättsligt. Kommunerna tenderar idag att ta myndigheternas utpekade riksintressen för givna. När riksintressen hotar angelägna initiativ för bostadsbyggande bör kommunerna utmana detta.
28. Tvinga länsstyrelserna att samordna bedömningar och väga riksintressen mot varandra – det är länsstyrelserna, statens regionala myndigheter, som har att göra en samfälld bedömning av riksintressen och ta dem till vara i dialog med kommunerna. Idag riktas en hård och välförtjänt kritik mot länsstyrelsernas hantering av denna uppgift. Olika enheter och tjänstemän vid en och samma länsstyrelse kan göra helt olika bedömningar. Länsstyrelsen måste presentera ett yttrande över de riksintressen som är aktuella i en kommunal utvecklingsplan. Ett sådant yttrandebör dessutom presenteras tidigare i den juridiska processen, under arbetet med översiktsplanen. Slutligen måste länsstyrelserna åläggas att hantera bedömningen av riksintressen på samma sätt i hela landet.
29. Dra in rätten för kommuner att inrätta naturreservat – Varje år inrättas fler kommunala naturreservat, många i tätortsnära läge. Dessa naturreservat går i princip inte att avveckla samtidigt som de kommer i konflikt med ambitionerna att bygga fler bostäder. Kommunernas rätt att inrätta naturreservat bör dras in och ansvaret bör istället åvila regeringen. Det bör bli enklare att upphäva existerande naturreservat om det finns övertygande skäl för det, till exempel behovet av ökat bostadsbyggande.
30. Boverket bör utnyttja sin rätt att ge dispens från byggreglerna i experimentsyfte – i plan- och bygglagen finns regler om krav på byggnadsverk, byggprodukter, tomter och allmänna platser (8 kap.). Det är nödvändigt att reglera detta, men samtidigt kan lagen motverka nytänkande och utvecklingsarbete. I plan- och byggförordningen har regeringen givit Boverket en möjlighet att medge undantag från flera av PBL:s regler i experimentsyfte. Rätten att medge undantag har till exempel nyttjats för att bygga innovativa studentbostäder och bostadsområden som Bo01 i Malmö. Rätten att medge undantag bör användas betydligt flitigare än idag, för att möjliggöra att fler idéer inom bostadsbyggandet kan prövas i verkligheten.
31. Ta initiativ till ett samtal om byggandets industrialisering – ledande bostadspolitiker, byggherrar, entreprenörer, fackliga företrädare, bygg- och teknikkonsulter, byggindustrin samt representanter för den fasta industrin bör samlas för att presentera lösningar för hur industriella processer ska kunna effektivisera bostadsbyggandet. Eventuellt kan det ske på nordisk nivå. Det är naturligt att staten genom Boverket tar initiativ, i form av en konferens eller på annat sätt. Syftet är att grunda en standard för kommunikation och processer i bostadsbyggandet. Till konferensen kopplas sedan en efterföljande ”task force” bestående av företagsrepresentanter, forskare och myndighetspersoner, som utreder hur industriella processer kan implementeras i branschen på riktigt.
32. Boverket bör få regeringens uppdrag att utreda frågan om gemensamma byggregler i Norden och helst Baltikum – reglerna ska bygga på EU:s byggproduktdirektiv, precis som de gör nu – även i Norge. Det gäller såväl BBR (Boverkets Byggregler) som branschens egna regler. Skillnaderna mellan länderna vad avser klimat, geografi, demografi med mera är generellt sett väldigt små. En harmonisering av regelverket skulle underlätta den fria handeln med material och tjänster på en relativt stor och intressant marknad, omfattande mellan 80 000 och 100 000 bostäder per år. Tar man med de baltiska staterna blir marknaden ännu större. Lettland tillämpar exempelvis i stort sett redan BBR 1998.
33. Byggbranschen i Norden bör enas kring gemensamma standarder – för dokument av typen AMA (Allmän Material och Arbetsbeskrivning), ABT06 (Allmänna Bestämmelser för Totalentreprenader) med mera. De är redan i nuläget snarlika och det krävs inga stora ingrepp för att harmonisera dem helt.
34. Utveckla byggnadsarbetarrollen för framtidens behov – i nuläget måste uppemot tio olika yrkesgrupper (plattsättare, elektriker, rörmokare, snickare med mera) trängas vid ett badrumsbygge, vilket skapar förseningar. Genom att införa en ny yrkeskategori – våtrumstekniker – kan byggnadsarbetaren bli mer flexibelt användbar. Behovet av detta ökar i takt med att byggarbetsplatsen mer ska utvecklas till en industriellt anpassad monteringsstation. Byggnadsindustriarbetarens framtida stora arbetsplats – ombyggnaden av miljonprogrammet – kräver dessutom en mångsidigt användbar ombyggnadstekniker.
35. Kommunerna bör i större utsträckning erbjuda färdiga paket med detaljplanerad och byggbar mark – kommunerna har möjlighet att sälja egen mark komplett med byggrätt. Detta stärker konkurrensen genom att det underlättar för mindre aktörer att komma in på marknaden, och innebär också att det offentliga tar en större del av risken.
36. Förbättra konkurrensen på byggmarknaden – Konkurrensverket och andra statliga myndigheter bör få riktade uppdrag att underlätta import av billigare byggmaterial och föreslå åtgärder för ett hårdare konkurrenstryck för den svenska byggbranschen.
37. Likställ spelreglerna för hyres- och bostadsrätten – hyresrätten har en strategisk betydelse för flyttkedjor och rörligheten på bostadsmarknaden. Hyresrätten är idag ekonomiskt missgynnad. Som ett led i att jämna ut skillnaderna bör därför fastighetsavgiften på fastigheter med lägenheter som upplåts med hyresrätt slopas.
38. Inför ROT-avdrag för hyresrätter – för att få en ökad balans mellan upplåtelseformerna bör fastighetsägare få möjlighet till ROT-avdrag för reparationoch ombyggnad av fastigheter med hyresrätter. Detta gynnar även hyresgästen, då den hyreshöjning som är förknippad med renovering och investeringar blir mindre.
39. Inför skattebefriade renoverings- och underhållsfonder – idag måste en fastighetsägare som vill fondera medel för framtida renoveringar och fastighetsunderhåll först betala skatt innan pengarna kan sparas. Egnahemsägare och bostadsrättsföreningar kan spara utan att betala skatt. En möjlighet att skattefritt fondera medel för renovering och underhåll bör skapas. Skatt påförs istället när pengarna i fonden används.
40. Inför krav på redovisning av skuldfritt pris på bostadsrätter – exempel: för en bostadsrätt som idag har ett begärt pris på 4 miljoner kronor, och som har 1,5 miljon kronor som andel av bostadsrättsföreningens lån, ska begärt pris istället redovisas som 5,5 miljoner kronor.
41. Slopa bolånetaket – och ersätt med en amorteringskultur.
42. Tillsätt en särskild utredning där arkitekter, byggbransch och statliga myndigheter ser över möjligheten att hitta nya former för småhusbyggande i urbana miljöer – utredningen bör föreslå regleringsändringar och särskilda undantag, men också peka ut och utveckla intressanta modeller för tätt småhusbyggande i stadsmiljöer.
43. Avskaffa byggfelsförsäkringen – den har i princip aldrig utlösts men är ett obligatorium som kostar onödigt mycket. Den är därtill inte utsatt för konkurrens utan är ett monopol.
44. Sänk skatten på studentkorridorer – genom att beskatta hela studentkorridorer istället för att beskatta varje rum.
45. Ställ lägre krav på studentboende – främst gällande bullerkrav och tillgänglighet.
46. Akademiska hus uppdrag bör ytterligare skärpas – i budgetpropositionen för 2014 skriver regeringen att Akademiska hus ska bidra till uppförande av studentbostäder på campusområden. Detta är ett steg i rätt riktning, men målsättningen bör skärpas ytterligare genom att uppdraget att bidra till fler studentbostäder kompletteras med ett konkret volymmål.
47. Genomför en skatteväxling för att gynna rörligheten på bostadsmarknaden – de senaste årens förändringar av skattesystemet har bidragit till att försämra rörligheten på bostadsmarknaden. En reform där en högre fastighetsavgift kvittas mot lägre reavinstskatt skulle skapa drivkrafter för större rörlighet. Fastighetsavgiften bör differentieras utifrån fastighetens marknadsvärde och begränsas till ett maxbelopp som är en del av hushållets inkomst. Det är önskvärt att fastighetsavgiften är fortsatt kommunal då den kan bidra till drivkrafter för kommunen att bygga.
48. Ta bort uppskovsräntan och höj taket för uppskov i takt med prisutvecklingen – för att uppmuntra till större rörlighet.
49. Överväg långsiktigt sänkning av reavinstskatten – i samband med en större översyn av skattesystemet.
50. Sänk taket för privatpersoners ränteavdrag – från dagens 100 000 kronor per person och år till 75 000 kronor. På nivåer överstigande 75 000 kr blir ränteavdraget 15 procent istället för 30 procent. I dagens ränteläge kan fullt avdrag därmed erhållas för lån på uppemot 2,5 MSEK per person.
51. Varje bostadsrättsinnehavare ska själv ha rätt att besluta om uthyrning i andra hand – den möjlighet som dagens lagstiftning ger styrelsen i en bostadsrättsförening att förhindra andrahandsuthyrning av bostadsrätter ska tas bort. Istället ska bostadsrättsinnehavare vara skyldiga att informera styrelsen om att andrahandsuthyrning sker. Bostadsrättsinnehavare bör även kunna hyra ut fritt till juridiska personer.
52. Säkerställ att presumtionshyra gäller även för ägarlägenheter som hyrs ut av juridisk person – för att frigöra fler lägenheter för uthyrning, vilket bland annat underlättar för rekrytering av personal.
53. Förläng tiden för presumtionshyror – idag gäller en tidsgräns om 15 år för presumtionshyror. Därefter ska hyran för en lägenhet med presumtionshyra på vanligt sätt kunna prövas mot en jämförbar lägenhet utifrån bruksvärdet. Det innebär att presumtionshyrorna sannolikt kommer att ”fasas in” i hyresnivån för det vanliga beståndet. Genom att förlänga tiden med presumtionshyra till 20 år har fastighetsägarna en bättre chans att räkna hem sina kostnader vilket bör skapa drivkrafter för ökad produktion av hyresrätter.
54. Sätt tryck på parterna på hyresmarknaden – samarbetsmodeller för hyressättning mellan hyresmarknadens parter är ett sätt att komma runt en delav de problem som bruksvärdessystemet innebär. Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen bör komma överens om rationella modeller för hyressättning regionalt. Lägesfaktorn måste få stort genomslag i sådana överenskommelser. Det vilar ett stort ansvar på parterna att komma överens. Skulle det exempelvis visa sig att de inte lyckas enas om presumtionshyror i tillräckligt stor utsträckning måste regeringen överväga tvingande lagstiftning på området.
55. Stärk bostadsbidragen – mot bakgrund av Nybyggarkommissionens förslag om förlängda presumtionshyror, samt mot bakgrund av att det är vår bedömning att Sverige inte bör införa social housing, är det rimligt att parallellt stärka bostadsbidragen.
56. Inför en Stockholmsmodell för huvudstadens hyressättning – över tid kan diskrepansen mellan marknads- och bruksvärdeshyror minska, vilket bör ge ett mer rationellt utnyttjande av hyresbeståndet och på sikt möjliggöra för en övergång till marknadsbaserade hyror. Nyproduktionen bör inte omfattas av modellen, utan få presumtionshyror. Det är Stockholms kommunalpolitikers ansvar att använda de medel de har, bland annat kontrollen över allmännyttan, för att genomdriva en ny Stockholmsmodell.
57. Använd tomträtten i högre uträckning – den används inte i så stor utsträckning idag. Om man exempelvis vill stimulera byggandet av fler hyresrätter, vilket i sin tur är viktigt för väl fungerande flyttkedjor, är tomträtten ett bra verktyg.
58. Använd allmännyttan som draglok för den lokala bostadsmarknaden – allmännyttan kan i kraft av sin storlek och långsiktighet – inom ramen för ett affärsmässigt agerande – användas på ett mer aktivt sätt för att investera i nya områden där privata och mindre byggherrar inte har möjlighet att bygga i den volym som krävs för att göra området attraktivt.
59. Allmännyttiga bostadsbolag i en region bör kunna gå ihop om upphandling av flerfamiljshustyper enligt LOU – det vinnande företaget garanteras att exempelvis tre hus av samma typ kommer att upphandlas av kommunala bolag i regionen inom tre år. Man slipper, genom ett optionsförfarande, att tillämpa LOU varje gång huset upphandlas. Det finns goda erfarenheter av sådana regionala tävlingar. SABO har gjort några sådana på riksplanet. Det kan emellertid bli besvärligt för halvstora byggentreprenörer att fara land och rike kring och uppföra hus. Det gynnar mindre företag om man håller sig till en begränsad region och det uppmuntrar till systemtänkande, processer och erfarenhetsåterföring. SABO har en viktig roll genom att de kan stå för kunskapsöverföring till sina medlemsföretag.
60. Ge Boverket/BKN i uppdrag att underlätta byggherrarnas projektfinansiering för kommersiellt hållbara projekt – genom att staten går in och garanterar fullgörandet av projektet och omintetgör behovet av bankens krav på fullgörandegaranti. Detta bör särskilt underlätta för små aktörer.
61. Förvandla C-lägen till B-lägen – idag har Stockholms arbetsmarknad i praktiken krympt på grund av att trafiksituationen har förvärrats. Tidigare kunde man bo en timma utanför staden och det läget var då längre bort i kilometer räknat än vad det är idag. Staten ska inte subventionera bostadsbyggande, men däremot är det vettigt att investera i infrastruktur i utbyte mot offensiva nybyggnadssatsningar från kommunerna. Fokus bör ligga på att göra C-lägen till B-lägen. Effekten av att bygga för dagens A- och B-lägen är liten.
62. Inrätta statliga förhandlingsledare för fler regioner – Stockholmsförhandlingen är ett gott exempel som bör finnas på fler håll i landet. I kommittédirektivet står att syftet med förhandlingen är att åstadkomma en utbyggnad av tunnelbanans blå linje med bisyfte att bygga bostäder. Vi vill vända på det och göra bostadsbyggande till huvudsyfte och planera infrastrukturen efter det. Detta har tillkommit som en extraordinär lösning. Vi föreslår att det på fler ställen runt om i landet där det finns ett bostadsförsörjningsproblem tillsätts statliga förhandlingspersoner med uppdraget att förena investeringar i infrastruktur och nya bostäder.
63. Arbeta för bred politisk samling kring bostadsfrågan – givet frågans tyngd bör den behandlas i så bred parlamentarisk enighet som möjlighet. Bostadsfrågan blir en huvudutmaning för kommande regering och riksdag att hantera.
Fastighetsvärlden Idag 2014-02-20
