Vill växa vidare

Folksamskrapan, en 89 meter hög monolit av blästrad Ekebergsmarmor, har stått intill Skanstullsbron på Södermalm sedan 1959. Huset är med sina 85 000 kvadratmeter det största hus som Folksam äger och även om det inte kommer att synas från utsidan så väntar stora förändringar för det ikoniska huset.

– Vi håller på att bygga om skrapan, entré- och databyggnader till aktivitetsbaserade kontorslösningar, berättar Torbjörn Wiberg i hissen på väg upp till ett av fastighetens många konferensrum.

Från konferensrummet pekar han sedan ut de två låghusdelarna närmast vattnet som ska tömmas och som kommer att frigöra 16 000 kvadratmeter yta. På andra sidan Hammarby Kanal avtecknar sig Skanskas byggkranar i dimman. Ett nytt bostadsområde växer fram i Fredriksdal och senare ska också kontorsskrapan Stockholm One byggas där, som en pendang till Folksams hus.

– Hela det här området är under förvandling. Från att ha varit nästan uteslutande en arbetsplats är det en promenadstad som växer fram. Kanske bygger vi bostäder i en del av de där tomställda husen, säger Wiberg.

Planer finns också att renovera upp fastigheterna invändigt och bygga på och skapa ännu mer kontorsyta. Idéer saknas inte.

När Torbjörn Wiberg berättar om sitt liv och hur han hamnade i fastighetsbranschen inser man att idéer aldrig saknats – eller kraften att genomföra dem. Fotboll var det stora intresset under ungdomsåren men trots en spirande karriär i klubben Växjö Norra så fann han tiden att tillsammans med några vänner starta upp Wexiö Rugbyklubb, som finns kvar än idag. På frågan om han var lika bra på att spela med oval boll som med rund svarar han med ett skratt:

– Jag var kanske inte så stor och tung men jag var snabb.

En del smällar kan man nog räkna med att Wiberg ändå fick ta emot på rugbyplanen, även om han var snabb. Och några riktigt hårda smällar skulle han också få ta i sin yrkeskarriär – som i övrigt gått spikrakt uppåt.

Mer om det senare.

Torbjörn Wiberg sökte in till KTH, lantmäteriutbildningen, 1985 men hade dessförinnan hunnit med en tvåårig utbildning som reservofficer vid Kronobergs regemente. När han utexaminerades från KTH 1989 hade han insett att det inte var traditionell lantmätare han ville bli.

– När jag kom ut från skolan var fastighetsmarknaden jättehet med låga yielder, höga hyror och byggkostnader. Inflationen var också hög och det byggdes överallt. Sedan kraschade allt några år senare. Det var ett bryskt uppvaknande.

När kraschen inträffade arbetade Wiberg på Culmen-gruppen, som senare skulle gå upp i Catella, och erfarenheten har präglat honom.

– Ingen som var med i kraschen vill hamna i en liknande situation igen. Jag tror det har format många av branschens makthavare, vi har blivit lite mer av försiktiga generaler.

Efter drygt två år på det börsnoterade bolaget Sifab började han på Skandia Fastigheter 1998, för att jobba med analys och värdering i några år innan han blev portföljförvaltare för Göteborg och Malmö.

år 2000 lade Skandia Fastigheter ett kontantbud på fastighetsbolaget Diligentia som integrerades i verksamheten. Under den integrationen lades också hela förvaltningen ut på JLL.

– Det rådde en outsourcing-trend just då i hela Skandia och man kan diskutera det kloka i vissa beslut som fattades. Faktum var i alla fall att organisationen på Skandia Fastigheter/Diligentia blev väldigt liten.

Torbjörn Wiberg gick på pappaledighet ett halvår och när han kom tillbaka 2003 fick han ett erbjudande – att bli VD för Diligentia.

– Det var en utmaning som kändes helt rätt då men utmaningen skulle visa sig bli betydligt större än jag hade skäl att ana.

Anledningen var att Skandia-skandalen blossade upp kort efter att han tillträdde sin VD-tjänst. Det var dags för Torbjörn Wiberg att ta sina smällar.

Diligentias tidigare VD, Håkan Lennersand, var ett av flera namn som flöt upp i den soppa som var Skandiahärvan och som senare skulle dömas till en villkorlig dom och böter i Svea Hovrätt. Lennersand hade vid tillfället redan gått i pension och kvar att hantera röran – direkt från pappaledigheten – satt Torbjörn Wiberg.

Den mediala pressen mot Skandia var under flera månader enorm men också Diligentia befann sig i ett synnerligen trängt läge.

– Det var många saker som hände samtidigt och det hjälpte inte att Diligentia hade tre olika strategier med tre olika styrelseordföranden under lika många år. Viktigast för mig var att hålla huvudet någorlunda kallt och hantera pengarna som vi förvaltade så det blev en bra avkastning.

Resultatet av den ena strategin blev att Diligentia på ett år sålde fastigheter för nästan 10 miljarder kronor.

– På Diligentia gjorde vi rätt i de beslut vi fattade, till exempel att ta tillbaka förvalt- ningen från JLL. Att vi sedan sålde för 10 miljarder, det var ju mycket beslut uppifrån, men det var nog rätt beslut det också.

Med Skandiakrisen nu i backspegeln säger Torbjörn Wiberg:

– Jag fick en massa erfarenheter i både hur man hanterar stress, människor och organisationer. Det gav mig många erfarenheter som jag inte skulle vilja ha ogjorda men jag skulle inte vilja hamna i en sådan situation igen.

När bolaget ridit ut stormen och hamnat i lugnare vatten fick Torbjörn Wiberg beskedet från Diligentias ordförande att företaget behövde en ny VD-profil. Wiberg hade möjligheten att stanna kvar inom företaget, men på en annan position. Han valde att lämna men hävdar att han inte var besviken över behandlingen.

– Nej, faktiskt inte. Jag var ganska trött efter tiden som hade varit, eller helt slut faktiskt. Jag förstod att det var rätt beslut att byta VD.

Han rörde sig istället vidare till en tjänst som VD för fastighetsbolaget Gyllenforsen, ägt av KP Pension & Försäkring. Där fick han åter jobba som fastighets-VD istället för krisgeneral, något som han uppskattade. Det var roligt att gå till jobbet igen.

– Det var ett mindre fastighetsbolag där jag fick arbeta mer med utveckling och konkreta frågeställningar och där vi hade en hel del roliga fastigheter och utmaningar.

Han började på Gyllenforsen 2006 men bara ett drygt år senare skulle utmaningarna ändra karaktär. Gyllenforsen skulle fusioneras in i Folksam för att bli nya Folksam Fastigheter och Wiberg jobbade intensivt tillsammans med Folksams VD, Anders Sundström, för att ta fram mål och strategier. Vid årsskiftet 2010/2011 bildades nya Folksam Fastigheter, med Torbjörn Wiberg som Fastighetsdirektör. Nya Folksam Fastigheter ansvarar för fastigheterna som ägs av Folksam Liv, KPA, Folksam/KP, Folksam Sakförsäkring och Konsumentkooperationens Pensionsstiftelse.

När Wiberg tillträdde som VD för Gyllenforsen 2006 hade bolaget ett fastighetsbestånd om 4 miljarder, när bolaget stöptes om till nya Folksam Fastigheter 2011 hade värdet växt till 11 miljarder. Idag är det uppe i cirka 16 miljarder.

– Vi har förvärvat för 6 miljarder de fyra senaste åren, anställt femton personer och skrivit om förvaltningsavtalet med Newsec. Organisationen fungerar bra idag.

Att bygga team är för övrigt något som Torbjörn Wiberg tycker är roligt oavsett om det är inom fastighetsbranschen eller som tränare för den 11-åriga dotterns fotbollslag.

Folksam fastigheter har de senaste åren gjort flera stora förvärv, det största från Jernhusen då de 2012 köpte Kungsbrohuset för 2,1 miljarder, det hus i bolagets portfölj som är högst värderat. Bolaget planerar inte att slå av på förvärvstakten utan håller fortfarande full fart framåt.

– Eftersom pensionsbolagen har ökat sina marknadsandelar och vi har bra inflöde på premierna så kommer vi att under flera år framöver ha ett större konstant behov av att investera i fastigheter.

Och när Folksam Fastigheter pratar om ett ”större konstant behov av att investera” så handlar det om miljardbelopp.

Folksam Fastigheter har sitt fokus på moderna, centralt belägna kontorslokaler, hyresrätter och samhällsfastigheter, främst i Stockholm och Malmö. Göteborg har de helt valt bort. Anledningen är att bolaget har sett en högre tillväxt i Stockholm och Malmö och att de städerna också satsat mer på infrastruktur än Göteborg.

– Sedan äger vi inga fastigheter i Göteborg idag, det spelar också in. Vi kommer sannolikt att utgå från Malmö och Stockholm också framöver vid nyförvärv.

Idag är det en övervikt av kontorslokaler i Folksams portfölj och det är en skillnad som Torbjörn Wiberg vill jämna ut med tiden.

– Vi gillar bra hyresrätter och sannolikt kommer vi att förvärva en högre andel bostäder än kommersiellt framöver.

Folksam Fastigheter äger och förvaltar i dag 3 400 hyresrätter i Stockholm och Malmö. En del av de väntade nytillskotten i bostadsportföljen lär komma från Folksam Fastigheters egna projekt. Bolaget har bland annat byggt 180 lägenheter i Fruängen söder om Stockholm och arbetar för tillfället, tillsammans med NCC med att bygga 30 lägenheter i Aspudden och 270 lägenheter i Ursvik.

Samhällsfastigheter utgör idag en relativt liten andel av Folksam Fastigheters portfölj, mellan 5 och 10 procent och Folksam är i likhet med många andra av marknadens aktörer intresserade av att höja den andelen.

– Det är ett viktigt segment men det är svårt att säga hur mycket vi kommer att öka inom samhällsfastigheter. Det beror helt och hållet på hur många, och vilka, objekt som kommer ut på marknaden.

På projektfronten har Folksam Fastigheter, och Torbjörn Wiberg personligen, råkat ut för en större besvikelse – Destination Slussen. Under 2008 kommunicerade Folksam projektet som skulle ge 35 000 kvadratmeter handel i anslutning till Slussen, och som drevs tillsammans med KF Fastigheter. Under 2012 valde dock staden att dra tillbaka markanvisningen.

– Jag ska inte hymla, vi var rejält besvikna. Förutsättningarna för den markanvisningen vi fick förändrades med tiden och blev mindre och mindre tills det inte fanns några förutsättningar kvar för projektet alls.

Anledningen till de förändrade förutsättningarna var att nya Slussen var långt ifrån färdigplanerad när Folksam Fastigheter och KF Fastigheter fick sin markanvisning. Slussens ombyggnad har varit ett kommunalt trätoämne i många år och i den segdragna processen har Slussens utformning förändrats flera gånger.

Folksam Fastigheter fick dock nyligen en ny markanvisning vid Slussen, framför den egna fastigheten Katarinahuset, där bolaget planerar att bygga 6 000 kvadratmeter kontor och butik. För att bevara utblickarna vid Slussen kommer det nya huset att vara triangelformat, med spetsen riktad mot Ryssgården. Det nya huset kommer att ligga granne med den nya parken som staden skall anlägga från Katarinahissen och ner till Stadsgårdskajen.

– Vi vill skapa en hållbar och miljöriktig byggnad med nya attraktiva miljöer för hyresgäster och boende i Slussenområdet.

Folksam Fastigheter har också planer för själva Katarinahuset.

– Katarinahuset är idag ganska avstängt och vi vill bygga om en del på taket så att fler kan få ta del av den fantastiska utsikten över Slussen. Det här är ett projekt som vi ska utveckla i samklang med de nya Slussenplanerna.

Många undrar, när kommer Katarinahissen att fungera igen?

– I överenskommelsen med staden ingår också Katarinahissen. Renoveringen startar nu i vår. När allt är klart ska hissen gå hela vägen ner till Saltsjöbanan och den nya handelsplatsen. Vi kommer äga hissen gemensamt med Stockholms stad där vi kommer att ansvarar för driften. Enligt plan ska hissen stå klar 2019.

Rent allmänt om marknaden, tycker du att det finns mycket intressant till salu?

– Vi har varit ganska tydliga mot marknaden om vad vi är ute efter och det är som sagt hyresrätter, samhällsfastigheter och bra innerstadskontor i Malmö och Stockholm och vi får en hel del erbjudanden. Det man kan se är att det fanns fler kommersiella projekt och kontor ute på marknaden för några år sedan.

Planerar ni några nya förvärv i närtid?

– Nej, inte för tillfället, men diskussioner förs hela tiden.

Hur tror du att kontorshyrorna utvecklas i Malmö och Stockholm framöver?

– För riktigt bra kontor tror jag att vi kan räkna med stabila hyror både i Stockholm och Malmö. I Stockholm kan vi nog rentav se något stigande hyror.

TEXT HENRIK WIDELL
FOTO CASPER HEDBERG