Med analys och känsla

Frågan om jobbet som chef för fastighetsinvesteringarna hos Folksam fick han i höstas, och beskrivningen av vad man önskade få uträttat fick honom på kroken mer eller mindre omedelbart. Det gick ut på att rejält expandera Folksams andel fastigheter av de totala tillgångarna samt att man inte skulle ha kvar någon fastighetsförvaltning inom företaget i framtiden.

– Det kändes som ett mycket passande arbete för mig. Jag har varit med och drivit era förändringsprocesser tidigare och det i kombination med att kraftigt öka volymen genom förvärv, ny- och ombyggnation känns mycket stimulerande, säger Lars Johnsson.

Innan erbjudandet som han nappade på kom hade han varit ledig några månader sedan att han lämnade Vasakronan senvåren 2014.

– Det kanske verkade dramatiskt när jag slutade där, men efter det att min och Sheila Florells (chefsjurist) relation utvecklats till något mer än en arbetsrelation var det naturligt att inte fortsätta arbeta ihop. Det håller inte att två i affärsledningen har en sådan relation. Jag hade varit i bolaget i 19 år och kände då att det kunde vara ett bra tillfälle för mig att se om det fanns något annat spännande att göra utanför bolaget.

Vi träffas sent en augustidag och det är strålande solsken, men också ganska blåsigt.

– Perfekt seglarväder, säger Lars Johnsson, som seglar alltsedan uppväxten i Ängelholm.

Den fritidssysselsättningen har han tagit med sig till Stockholms skärgård, även om det inte blir så mycket seglat som han önskar. Båten ligger vid Dalarö vilket innebär att han snabbt kan ta sig utomskärs, så även en helgsegling kan bjuda på mycket naturupplevelser.

Att motionera och hålla sig i form försöker han göra systematiskt vid sidan om tiden för arbete och familj. Det har dock varit lite si och så med motionerandet de senaste två åren, efter en skidvurpa som gav en hel del blessyrer. Först nu i år har han börjat vässa formen ordentligt igen.

Johnsson framstår som bekväm med det uppdrag som han tagit på sig hos Folksam; att med en liten intern styrka kraftigt expandera Folksams fastighetsexponering. Det har talats om investeringar på 10 miljarder under en relativt kort tidsrymd, säg 2–3 år.

– Det är det här jag kan. De senaste 5–6 åren har jag initierat och med teamet på Vasakronan genomfört omkring 40 transaktioner med en total volym på cirka 35 miljarder. Folksam har rätt att ställa krav på leverans och jag känner mig komfortabel med att kunna leverera.

Han hade av någon anledning fattat tycke för fastighetsbranschen redan när han pluggade på väg och vattenbyggarlinjen på Lunds Universitet i mitten av 80-talet Flera kurskamrater gav sig i kast med avancerat brobyggande och andra konstruktionsuppgifter, men han sökte sig åt ett annat håll.

Lundbergs hade ett stort fastighetsbestånd men hade ingen med civilingenjörsbakgrund i sin fastighetsverksamhet, de fanns endast i den byggrörelse företaget drev på den tiden. Nu skulle det bli ändring på det och man startade ett traineeprogram där Lars Johnsson blev en av de tre som togs in.

Han flyttades snabbt från Norrköping till Göteborg och det var där som han under fem år lärde sig det mesta grundläggande om fastighetsbranschen. Här la man inte ut något på konsulter eller underentreprenörer, allt gjordes inom företaget.

Men huvudstaden lockade. Där fanns era av hans vänner från Lundaåren och även er jobb att välja mellan. Han anställdes vid det privatägda Korbe som förvaltare.

Åren där blev minst sagt utvecklande. Bolaget som egentligen hade en sund ekonomi gjorde några satsningar utomlands och det i kombination med Riksbankens kronförsvar, som ledde till 500 procents ränta, innebar stora svårigheter.

– Jag fick efterhand allt er arbetsuppgifter och till sist satt jag med och förhandlade med bankerna mitt under den brinnande fastighetskrisen.

Lars Johnsson påminner om att hyresnivån i centrala Stockholm under ett par år halverades ned till 1 200–1 400 kronor per kvadratmeter.

– Vi lyckades rida ut stormen och svaldes aldrig av någon av bankernas pantbolag, och under 1995 avyttrades de svenska fastigheterna till AP-fonderna.

Försäljningen till AP-fonderna innebar också att Lars Johnsson fick en ny arbetsgivare – köparen AP-fonderna. Det är en arbetsgivare som han sedan var trogen i 19 år, även om organisation och arbetsuppgifter förändrats över åren.

När han anställdes var fondernas fastighetsbestånd fortfarande relativt litet, under 10 miljarder. Men man hade något så sällsynt som ”torrt krut”, det vill säga gott om kapital att placera. Under Carl-Johan Åbergs ledning genomfördes en mängd fastighetsaffärer och man kom därigenom över många mycket centralt belägna fastigheter i Stockholm och Göteborg. Lars Johnsson fick rollen som chef för förvaltningen av kommersiella fastigheter. När fastighetsägandet strukturerades in i det nyskapade AP Fastigheter fanns Johnsson med i affärsledningen och han har under åren varit med om att driva olika omorganisationer samt varit djupt engagerad i transaktionsverksamheten.

När AP Fastigheter förvärvade dåvarande Diös under 2000 var det han som blev ansvarig för integrationen.

En betydligt större integration fick han ansvaret för under 2008. Att smälta samman AP Fastigheter med Vasakronan. Affären blev klar den 3 juli, men tillträdet var först den 1 september och målet var att allt skulle vara klart till årsskiftet.

– Det var en riktig utmaning, men vi hade förberett oss väldigt väl, berättar han.

– Vi satte ihop ett integrationsteam på fem personer som enbart skulle arbeta med sådana frågor. Jag ledde arbetet och sedan var det ytterligare två medarbetare från vardera företaget.

Idén var att skapa ett nytt bolag genom att ta det bästa från respektive företag. Inte så revolutionerande, men vid sammanslagningar kan det finnas ”många åsikter i korridorerna”. Att det köpande bolaget verkligen ville detta tycker Johnsson bevisades mer eller mindre omedelbart genom att Vasakronan valdes som namn.

– Arbetet var stentufft. Det inleddes varje morgon med att vi tog tag i en funktion eller något problem och granskade den ur era infallsvinklar. Vid lunchtid skulle helst en lösning, ett beslut, vara framtaget och på eftermiddagen implementerades det.

I efterhand tycker han att uppbyggnaden av nya Vasakronan blev mycket lyckad. En viktig grund var att bolagen kompletterade varandra mycket väl, att Fredrik Wirdenius som VD uppfattades som neutral (eftersom han inte varit hos AP Fastigheter så länge) och att personalen var positiv i båda lägren.

Det blev en rivstart när han började hos Folksam. En del var förberett sedan tidigare men jakten på en ny extern förvaltningsorganisation drog på allvar igång några dagar in i mars. Tre månader senare var ett avtal på plats.

– Det var många som skakade på huvudet när vi presenterade vår korta tidsplan för upphandlingen, men jag tror att det är ett självändamål att hålla ett högt tempo. Man tvingas då arbeta lagom mycket med varje fråga. Annars är risken stor att man gräver ned sig eftersom många saker i en förändringsprocess är mycket viktiga och påverkar många människor.

Inledningsvis identifierades tolv möjliga förvaltningsentreprenörer, men efter skärskådande av dessa valdes fem ut som ombads komma in med förslag till upplägg och offert.

– I efterhand kan man konstatera att det inte är så många förvaltningsentreprenörer på marknaden som idag kan leverera en komplett och kvalitetssäkrad totalförvaltning, med de krav på rapporteringen som en aktör som Folksam har. Men vi tyckte det var viktigt att många fick chansen att visa vad de kunde erbjuda.

I företaget han kom från, Vasakronan, har man hållit fast vid att ha en egen förvaltningsorganisation och sedan att han tillträtt posten som fastighetsdirektör vid Folksam har era frågat honom om han nu gör något han egentligen inte tror på.

Men Lars Johnsson tycker att det är två vitt skilda fall och att Folksams val nu är mycket logiskt och bra.

– Vasakronans volym innebär att det går att bygga en mycket stark förvaltningsorganisation med specialister på en hel rad områden när det gäller förvaltning.

Han menar att Folksam befinner sig i en helt annan situation där det måste sättas till alla klutar för att genomföra den expansion man så tydligt fått uppdrag att verkställa.

– Fastighetsförvaltning är jätteviktigt, men jag vet av erfarenhet att intern förvaltning alltid ger merarbete inom även andra delar av organisationen, det finns alltid andra akuta saker att göra än att fokusera på det rena värdeskapandet. Genom den externa lösning som vi valt känner jag mig säker på att vi får en riktigt vass fastighetsförvaltning i framtiden, som samtidigt ger oss möjlighet att arbeta med en vass tillgångsförvaltning inom Folksam.

Han är också övertygad om att den personal som nu går över till Newsec, som förvaltar Folksams bestånd från den 1 oktober, kommer att få större möjligheter att utvecklas i yrket än om förvaltningen hade legat kvar hos Folksam.

– De kommer att kunna ta del av mycket kunskap inom företaget, utbildning och andra insatser som går att genomföra med helt annan effektivitet och ekonomi där.

Det råder således något av nybyggaranda för Folksams fastighetsverksamhet. Inte så att man startar helt från ”scratch” – det helägda beståndet omfattar trots allt fastigheter för 18 miljarder – men nu ska bli en rejäl volymökning och rätt objekt ska väljas ut.

– Jag har förstått att det vi kan erbjuda är mycket attraktivt. Teamet kommer att omfatta tio personer och de flesta som fått frågan har varit mycket intresserade, just nu har jag enbart tre befattningar kvar att fylla upp, säger Lars Johnsson.

Han jämför med att många startups i fastighetsbranschen har det tufft med kapitalanskaffningen och ofta behöver anpassa sina företagsbyggen efter korta trender och ibland nyckfulla kapitalplacerare.

– Här finns redan en lönsam plattform som ger stabilitet. Från den erbjuder vi nu hängivna medarbetare att vara med och bygga vidare, och de förstår att vi har möjlighet att vara mycket konkurrenskraftiga för att få det vi verkligen vill ha. Att inte ha en finansieringssida att ta hänsyn underlättar affärsskapandet och en sådan resa lockar många.

Det han har letat efter är erfarna personer som är trygga i sin egen kompetens. Någon hierarki som stör vill han inte ha och personerna ska både ha lätt för att ta hjälp av kollegor liksom vara beredvilliga att ge hjälp.

Han driver hårt tesen att den största delen av värdeskapandet sker genom att fokusera på några få viktiga parametrar och aktiviteter i beståndet. Genom noggrannhet med de affärshändelserna kan man göra ordentlig skillnad på utfallet av investeringarna.

– Det är på de sakerna som vi ska fokusera och vara experter.

Fokus kommer initialt vara förvärv. De två huvudspåren är kommersiella fastigheter i riktigt bra lägen i storstäderna samt bostadsfastigheter. För de senare är en större geogra sk spridning möjlig, i dag handlar det mest om nyproduktion. Just nu har bolaget 600 lägenheter under produktion.

Sedan finns också en inte potential i det befintliga beståndet med förtätning, påbyggnad och renovering. Runt huvudkontorsbyggnaden vid Skanstull är ett planprogram uppstartat tillsammans med staden och områdets övriga stora fastighetsägare. Vid Slussen skissar man på tillbyggnad av befintliga fastigheter och Lars Johnsson arbetar aktivt för att deras möjliga projekt ska kunna genomföras parallellt med arbetena för Slussens trafikapparat.

En annan möjlighet finns intill det så kallade Läkarhuset vid Odenplan. Där undersöks möjligheterna att bygga bostäder.

– Jag kan konstatera att det finns många stenar att vända på och genom att lägga ned tid där kan vi säkert höja avkastningen högst märkbart.

När har du tagit de största stegen kompetensmässigt?

– Jag har varit med om några stycken riktigt stora, eller viktiga affärer. Vid de tillfällena görs det vanligtvis kraftansträngningar utöver det vanliga från alla som är inblandade. Saker ska lösas och processerna kräver kreativitet, kunskap, struktur och uthållighet. Det har gett oerhört mycket. Annars tycker jag nog att jag haft möjlighet att förkovra mig mest hela tiden, det har aldrig stått still.

Oroar du dig för förändringar i allokeringen av kapital till fastigheter?

– Först och främst har Folksam idag endast cirka 5 procent av kapitalet placerat i fastigheter. Det är mycket lågt och det ska vi ändra på. Dessutom ser jag inte framför mig att fastigheter som tillgångsslag kommer att bli mindre attraktiv relativt andra placeringstillgångar, tvärtom. Nej jag oroar mig inte om någon sådan utveckling utan har fullt fokus på den aktuella uppgiften, att växa utan att göra avkall på den riskjusterade avkastningen.

Varför sätter du så stort fokus på centrala lägen för ert kommersiella bestånd?

över tiden så är det där man sett en god real hyresutveckling och lägre vakans. Tomma lokaler äter avkastning, så det är viktigt att äga fastigheter där vakansgraden är en funktion av begärd hyra. I ytterstadsområdena har det varit sämre med den reala hyresutvecklingen. Det går att göra bra affärer där också, men då måste man tajma svängningarna i hyror och yielder genom att ”gå in och ur” fastigheter. Folksam har en längre horisont på investeringarna.

Du pratar om att få faktorer styr värdeutvecklingen på fastigheterna, utveckla?

Genom att vara väldigt systematisk med strategin för varje enskild fastighet går det att höja avkastningen rejält. Det gäller att addera kvaliteter till det som är utvecklingsbart och sortera bort det som underpresterar. Det handlar om att vara duktig på att analysera, men för att det ska bli riktigt bra gäller det också att ha känsla.

TEXT WILLY WREDENMARK
FOTO MIKAEL SJÖBERG