Allmännyttan och affärmässighet
Varför har frågan om hyressättningen av bostäder betydelse för alla i den svenska marknaden. Tillgång på bostäder är något som har fundamental betydelse för ekonomisk tillväxt. Om det saknas bostäder i tillväxtorter så påverkar det den ekonomiska tillväxten negativt. Vi har en akut bostadsbrist i många svenska kommuner och hyressättningen måste fungera om bostadsförsörjningen skall fungera. Att vi har en akut bostadsbrist visar att vi un der lång tid haft en hyressättningensmodell som är tillväxthämmande.
Jag har i en artikel berört det faktum att den svenska hyresbildningslagstiftningen är en kvarleva av ett lagstiftningsarbete i skuggan av andra världskriget. Den svenska hyreslagstiftningen har nyligen genomgått en förändring. Allmännyttans ledande roll i hyresbildningen har avskaffats och det har införts krav på allmännyttan att operera affärsmässigt. De allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer och åläggas marknadsmässiga avkastningskrav, vilket innebär ett avsteg från självkostnadsprincipen och förbudet mot att driva företag i vinstsyfte i kommunallagen (1991:900).
Hyresgästföreningen har mottagit den nya lagstiftningen och intagit positionen att trots den nya lagstiftningen har i grunden inget förändrats. Om det hade varit sant hade den nya lagstiftningen varit helt onödig. I själva verket är flera förändringar av fundamental betydelse. Den viktigaste är i min mening kravet på affärsmässighet vad avser de allmännyttiga kommunala bostadbolagen. Det har i texten uttryckts som att de kommunala bostadsbolagen skall drivas med beaktande av affärsmässiga grunder.
Detta betyder att dessa bostadsbolag i sin hyressättning skall beakta ett marknadsmässigt avkastningskrav vad avser det egna kapitalet. Rimligen skall även främmande kapital normaliseras vad avser kostnaden för det. Den eventuella möjligheten för kommunala bolag att få billigare finansiering bör neutraliseras eftersom bolaget annars subventioneras genom kommunens balansräkning.
En mindre uppenbar frågeställning är hur balansräkningens utseende skall beaktas och med detta menar jag att soliditeten i bolaget skall likställas med hur en privat aktör normalt skulle finansieras. Det innebär bland annat att alltför tunn finansiering inte kan accepteras . Detta torde inte vara någon stor fråga.
Ett mindre uppmärksammat fall är bolag som är dolt överkapitaliserade, till exempel genom att fastigheterna inte är bokade till fullt marknadsvärde. Det vill säga att den synliga avkastningen på eget kapital förefaller högre än vad den skulle vara om fastigheterna fullvärderades. Om dessa fullvärderades skulle den synliga avkastningen på eget kapital bli mycket lägre än vad den privata marknaden skulle tillämpa. Detta är en situation som i min mening skall synliggöras och beaktas när avkastningen på eget kapital skall beräknas. Detta leder naturligt till att överkapitaliseringen antingen distribueras till ägaren eller så måste en högre vinst kalkylmässigt användas när hyran skall åsättas. Felet med för hög kapitalisering leder också troligen till att det främmande kapitalet blir för billigt. En hög kapitalisering genom konservativ värdering rikserar att leda till att kalkylerad avkastning blir för hög och hyran för låg i förhållande till vad som skulle vara affärsmässigt. En felaktig tillämpning av affärsmässighetskravet riskerar att leda till ett fortsatt systemfel och därigenom en fortsatt otillräcklig bostadförsörjning.
