Niclas Lifsten och Rickard Zamuhl, advokater och delägare 
Andersson Gustafsson Advokatbyrå

FV-Expert: Affärsjuridik

Rekordskadestånd till hyresgäst vid uppsägning av hyresavtal

I samarbete med Andersson Gustafsson Advokatbyrå

I en uppmärksammad dom från Svea hovrätt den 31 mars 2015, har en restauranghyresgäst tillerkänts skadestånd av Stockholms stad på drygt 136 miljoner kronor vid uppsägning av ett hyresavtal. Skadeståndsbeloppet är det högsta som dömts ut av svensk domstol i en tvist om ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet. Avgörandet ger upphov till flera frågor, bland annat om domen är ett första steg mot höjda skadestånd till hyresgäster och vad hyresvärden i så fall kan göra för att minska sin riskexponering?

Bakgrunden till tvisten var att Stockholms stad (fortsättningsvis Staden) hade sagt upp hyresavtalet för en restauranglokal som en restauratör hyrde i Stockholms Stadshus. I hyresavtalet ingick, förutom förhyrning av vissa specifika lokalytor, även rätten att svara för matlagning och servering vid större tillställningar i Stadshuset, däribland vid Nobelfesten. På grund av uppsägningen tvingades hyresgästen flytta och lägga ner sin i lokalen bedrivna restaurangverksamhet.

Bakom uppsägningen låg ett önskemål från Staden att upphandla ny restauratör för restaurangtjänsterna i Stadshuset enligt lagen om offentlig upphandling. Efter att ha genomfört ett upphandlingsförfarande, tecknade Staden ett nytt hyresavtal med en annan restauratör. Genom upphandlingen kunde Staden höja omsättningshyran för lokalen från 5 till 13 %, vilket i reda tal innebar en hyreshöjning från ca 4 till ca 13 miljoner kronor per år.

Hyresgästen väckte talan mot Staden vid Stockholms tingsrätt med krav på skadestånd om drygt 211 miljoner kronor enligt det indirekta besittningsskyddet. Staden invände att Staden hade haft befogad anledning för uppsägningen och att hyresgästen därför inte hade rätt till ersättning. Vidare ansåg Staden att hyresgästens skada i vart fall inte översteg 4 miljoner kronor.

Både tingsrätt och hovrätt kom fram till att Staden inte haft en skyldighet att upphandla ny restauratör enligt lagen om offentlig upphandling och att uppsägningen därmed skett utan saklig grund, varför hyresgästen hade rätt till skadestånd. Tingsrätten dömde Staden att betala skadestånd om 80 miljoner kronor medan Svea hovrätt höjde skadeståndet till drygt 136 miljoner kronor. Avgörandet är överklagat till Högsta domstolen som ännu inte tagit ställning i fråga om prövningstillstånd.

Vilka erfarenheter kan dras från avgörandet? Till att börja med understryker avgörandet hur viktigt det är att utforma en uppsägning av ett hyresavtal på rätt sätt. I det aktuella fallet hade Staden missat att i uppsägningshandlingen ange att Staden ansåg sig skyldig att upphandla ny restauratör för att inte riskera att bryta mot EU-regler om olovligt stadsstöd. Eftersom det uppsägningsskälet inte fanns med i uppsägningshandlingen kunde domstolarna inte heller pröva om det utgjorde grund för att bryta hyresgästens besittningsskydd.

Avgörandet är även intressant när det gäller sättet för beräkning av skadestånd till hyresgästen. Domstolarna konstaterade att hyresgästen genom uppsägningen hade drabbats av en skada som motsvarade värdet på den rörelse som hyresgästen bedrivit i lokalen. Vidare ansåg domstolarna att detta värde skulle beräknas enligt en avkastningsvärdering, d v s en värdering av rörelsen baserat på rörelsens redovisade vinst.

Vid skadeståndsberäkningen gjorde Staden gällande att om hyresförhållandet hade fortsatt skulle hyran ha höjts till marknadsmässig nivå, vilket hade minskat rörelsens vinst och därmed även rörelsens värde. Tingsrätten accepterade Stadens argumentation i denna del och justerade därför vinstmarginalen för rörelsen från 25 % till 15 %, baserat på en ren skälighetsbedömning, vilket gav ett värde på rörelsen om 80 miljoner kronor.

Hovrätten konstaterade att det i och för sig fanns utrymme för att beakta risken för en framtida hyreshöjning vid beräkning av skadan, men ansåg att Staden inte hade visat att hyran skulle ha höjts vid en tänkt förlängning av hyresförhållandet. Värdet på rörelsen bestämdes därför, med utgångspunkt från den ursprungliga hyran, till ett belopp om 132 miljoner kronor. Därutöver tillerkände hovrätten hyresgästen separat ersättning för förlorad goodwill om drygt 4 miljoner kronor.

Sett ur hyresvärdens perspektiv understryker domen hur viktigt det är för hyresvärden att ta ut marknadsmässig hyra för en lokal, särskilt inför en ombyggnad eller inför någon annan typ av uppsägningssituation. Avstår hyresvärden från att marknadsanpassa hyran i de situationerna, vilket i praktiken inte alls är ovanligt, riskerar hyresvärden att straffas dubbelt. Först genom ett sämre driftnetto och sedan genom ett höjt skadestånd till hyresgästen.

Avgörandet bekräftar också att även om hyresvärden inte marknadsanpassat hyran tidigare, så har hyresvärden fortfarande kvar möjligheten att åberopa den låga hyran som grund för att minska skadeståndets storlek. Utgångsläget blir dock betydligt svårare i den situationen och hyresvärden måste då vara aktiv i samband med uppsägning för att säkra bevisning om marknadshyran och en tänkt framtida hyreshöjning.

Förutsättningarna i rättsfallet var unika och det är än så länge för tidigt att ta ställning till om domen kommer att få prejudicerande betydelse för skadeståndsberäkning i andra uppsägningssituationer. Domen tydliggör dock hur svårt det kan vara för domstolar att beräkna skadestånd till en hyresgäst i en uppsägningssituation. Just på grund av den svårigheten är det än viktigare för hyresvärden att positionera sig på rätt sätt inför en uppsägning och därigenom minska risken för obehagliga överraskningar.

Niclas Lifsten och Rickard Zamuhl, advokater och delägare
Andersson Gustafsson Advokatbyrå

Fler FV-Expert

FV-Expert: Transaktion

Därför vänder transaktionsmarknaden 2024

I samarbete med Novier

Efter de senaste årens stiltje ser vi nu tydliga tecken på att transaktionsmarknaden håller på att vakna till liv. Flera faktorer pekar på att aktiviteten kommer att accelerera under 2024.

FV-Expert: Juridik

Utländska direktinvesteringar i fastigheter

I samarbete med AG Advokat

Säkerhetsfrågorna är högt upp på agendan och med en ny lag om utländska direktinvesteringar på plats behöver fastighetsbranschen snabbt ta till sig hur den berör olika transaktioner.

FV-Expert: Facility Management

Låt förvaltning och teknik samverka på riktigt

I samarbete med CBRE GLOBAL WORKPLACE SOLUTIONS (GWS)

Tekniska framsteg spelar en avgörande roll i dagens snabbrörliga fastighetsbransch. Genom automatisering och digitalisering transformeras industrin med smarta lösningar för drift, säkerhet och effektiviserade arbetsflöden. Denna artikel demonstrerar CBRE verksamhet och deras applicering av dessa verktyg som kan hjälpa er fastighet att optimera framtidens tekniska fastigheter

FV-Expert: Marknadsföring

Ny tjänst – marknadsföring till en fast kostnad

I samarbete med Property Passion
Fastighetsbranschen befinner sig just nu i mer osäkra tider där sälj och marknad ofta skalas bort. För tolv år sedan ...

FV-Expert: Projektledning

Grön kompetens kvalitetssäkrar projektet

I samarbete med Forsen
Gör rätt från början! Det är en självklar sanning inom de flesta områden. Och när man jobbar med parker och ...

FV-Expert: Kontorslokaler

Läge att se över hyresavtalen

I samarbete med Niras
För många företag är lokalkostnaderna en av de största utgifterna och eftersom de i regel har en direkt koppling till ...

FV-Expert: Besiktning

Dags att styra upp besiktningsmarknaden

I samarbete med SBR Byggingenjörerna
De allra flesta småhus i Sverige besiktigas i samband med överlåtelse. Överlåtelsebesiktningen ska upplysa en köpare om fastighetens fysiska skick. ...

FV-Expert: Fastighetsinformation

Bättre energidata ger bättre fastighetsaffärer

I samarbete med Värderingsdata
Har du tillräcklig kunskap och insikt om dina fastigheters energiprestanda och dess betydelse? Den svenska fastighetssektorn är en av de ...

FV-Expert: Juridik

Vad kostar det att säga upp en lokalhyresgäst?

I samarbete med AG Advokat

Du som fastighetsägare behöver ha godtagbara skäl för att säga upp en hyresgäst. Föreligger inte sådana skäl kan det bli …

FV-Expert: Hotellfastigheter

Hotell är tillbaka, men bankerna har inte checkat in

I samarbete med Colliers

Mycket tyder på att hotellbranschen kommer att fortsätta prestera väl och erbjuda en attraktiv riskjusterad avkastning jämfört med andra segment inom fastighetssektorn.

FV-Expert: Skatt

Avskrivningsoptimering – frigör resurser

I samarbete med Svalner

Fastighetsmarknaden har den senaste tiden präglats av ett trevande marknadsläge. I stunder då det är svårare att få ihop kalkylen för nya investeringar kan det vara intressant att titta närmare på kostnadssidan i den egna verksamheten.

FV-Expert: Förvaltning

Har du klimatsäkrat din fastighet?

I samarbete med Novier
Klimatrisker har länge varit en förbisedd fråga när det gäller fastigheter. Men nu ökar medvetenheten bland fastighetsägarna – allt fler ...

FV-Expert: Innovation

Svävande cykelväg mellan Lund och Malmö

I samarbete med Skanska
Det började med en idé om svävande cykelbanor i Göteborg. Nu har vi på Skanska utvecklat förslaget. Visionen är en ...

FV-Expert: Etablering

Är du McDonald’s nya franchisetagare?

I samarbete med McDonald's

I år fyller Sveriges största restaurangkedja, McDonald’s, 50 år. 400 000 gäster serveras dagligen på någon av våra ca 200 …

Tillbaka till förstasidan