Får hyresgästen hyra ut del av lokalen utan tillstånd?

Hyresgästens behov av en lokal kan självklart variera under hyrestiden och hyresgästen kan även av andra skäl som t.ex. ökad lönsamhet, attraheras av att helt eller delvis hyra ut lokalen i andra hand. Det torde för de flesta vara bekant att en traditionell uthyrning av hela lokalen i andra hand kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd samt att en olovlig andrahandsuthyrning kan leda till att hyresvärden får rätt att, efter rättelseanmaning, säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande och kräva skadestånd, t.ex. för förlorad hyra.

Vi upplever dock att det ofta förekommer osäkerhet om uthyrning av en del av lokalen i andra hand får ske utan tillstånd och det är en vanlig missuppfattning att lokalen alltid får hyras ut i andrahand om ett rum undantas.

Inledningsvis kan noteras att reglerna om uthyrning av del av en lägenhet är desamma för såväl bostäder som lokaler. Av hyreslagens regler följer i korthet att en hyresgäst, utan samtycke eller tillstånd, har rätt att inrymma någon i lägenheten om det inte kan medföra men för hyresvärden.

Lättnaden, bestående av att upplåtelsen får ske utan tillstånd, måste anses bero på att den ursprungliga hyresgästen, som hyresvärden har förtroende för och hyresvärden valt att hyra ut lokalen till, fortfarande har kontroll och uppsikt över lokalen och kan utöva vårdplikten över lokalen även om någon inryms i lokalen.

Det är viktigt att notera att skillnaden mellan att inrymma någon i lokalen och att hyra ut hela lokalen i andra hand främst inte handlar om ett visst procenttal av lokalens area eller att undanta ett rum från andrahandsuthyrningen. Gränsdragningen vid bedömningen om det är fråga om en uthyrning i andra hand som kräver tillstånd eller att inrymma någon i lokalen utan tillstånd, handlar istället främst om den ursprungliga hyresgästen fortfarande har kontroll över lokalen eller om upplåtelsen ger andrahandshyresgästen en självständig rätt att nyttja lokalen.

Hur omfattande den ursprungliga hyresgästens kontroll behöver vara kan inte besvaras enkelt, men påståenden om att uthyrning av en lokal i andra hand kan ske utan tillstånd om den ursprungliga hyresgästen endast behåller nycklarna till en liten städskrubb eller lagerdel av lokalen som hyresgästen inte nyttjar eller besöker, är felaktiga.

Vid bedömningen av om det är fråga om att inrymma någon i lokalen har det avgörande i flera rättsfall istället ansetts vara frågan om andrahandshyresgästen haft rätt att självständigt nyttja lägenheten och alltså inte om något rum undantagits från upplåtelsen. Förstahandshyresgästens enstaka besök i lokalen torde inte påverka bedömningen av om upplåtelsen skett för självständigt nyttjande eller inte.

Rickard Zamuhl och Niclas Liftsten båda verksamma vid AG Advokat