Johan Lindberg, partner, AG Advokat

FV-Expert: Affärsjuridik

Dom ökar flexibilitet vid villkorade affärer

I samarbete med AG Advokat

En särskild fråga vid fastighetsöverlåtelser i tidiga skeden är hanteringen av tidsaspekten mellan avtal och slutligt genomförande – med beaktande av tvingande bestämmelser i jordabalken (JB) och fastighetsbildningslagen (FBL).

Det kan handla om s.k. svävarvillkor – enligt huvudregeln i JB med en tillåten maxtid om 2 år – för tillträde/betalning, ofta i kombination med avtalade fastighetsbildningsåtgärder och/eller villkor om ny detaljplan med ändrad användning (t.ex. från industri/kontor till bostäder). Det noteras här att fastighetsbildningsåtgärder är ett undantagsfall där maxtiden inte gäller, till skillnad från frågan om detaljplan.

Typfallet är en fastighetsutvecklare som träffar avtal om att förvärva potentiellt utvecklingsbar mark innan det finns detaljplan för den planerade bebyggelsen, i förväntan om att kunna driva fram ny plan med nya byggrätter. Inte sällan sker sådana förvärv dessutom som arealförvärv, köp av del av fastighet, där ansökan om fastighetsbildning måste ges in till lantmäteriet inom sex månader från avtalet.

Vid köp av fastigheter som förutsätter fastighetsreglering/avstyckning krävs bl.a. att detaljplanen tillåter den tänkta fastighetsbildningen och markanvändningen. Om den avtalade fastighetsbildningen inte är förenlig med gällande plan blir alltså genomförandet av affären beroende av att planändring sker.

För att initiera dessa processer så tidigt som möjligt förekommer det att parterna ger in ansökan om förrättning till lantmäteriet, vilken baseras på avsedd användning enligt ny detaljplan, ibland med uttrycklig begäran om att låta handläggningen vila till dess den nya planen antagits och vunnit laga kraft. Vilandeförklaring får ske om det är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen att fråga som är föremål för prövning i annan ordning först avgörs.
I vissa fall har lantmäteriet avvisat/avslagit ansökan med hänvisning till gällande plan, med risk/konsekvens att även själva köpet blir ogiltigt. Oklarhet har rått om hur tidigt förrättningsansökan kan ges in med avsedd verkan.

I en dom nyligen från Mark- och miljööverdomstolen (MÖD)(1) har domstolen dock beslutat att det är tillräckligt att kommunen har meddelat positivt planbesked för att en förrättning ska kunna vilandeförklaras i avvaktan på kommunens beslut om detaljplan.

MÖD:s dom är tills vidare klargörande och öppnar för något flexiblare lösningar avseende överlåtelser i tidiga skeden – villkorade av fastighetsbildning och ny detaljplan – fastighetsaffärer där regleringen enligt JB och FBL annars kan sätta käppar i hjulet för parterna. En förutsättning är dock att en planprocess verkligen har initierats samt att parterna vid avtalsskrivningen har tagit hänsyn till tillämplig lagstiftning.

Johan Lindberg, partner, AG Advokat

1. Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolens dom 2016-11-02 i mål nr F 1053-16

Fler FV-Expert

FV-Expert: Solenergi

Gynnsamt läge för solceller efter prisras

I samarbete med EnergiEngagemang
Regeringens mål är att Sveriges elproduktion ska fördubblas de kommande decennierna. Samtidigt har priserna på solpaneler rasat. Tajmingen är därför ...

FV-Expert: Transaktion

Därför vänder transaktionsmarknaden 2024

I samarbete med Novier

Efter de senaste årens stiltje ser vi nu tydliga tecken på att transaktionsmarknaden håller på att vakna till liv. Flera faktorer pekar på att aktiviteten kommer att accelerera under 2024.

FV-Expert: Juridik

Utländska direktinvesteringar i fastigheter

I samarbete med AG Advokat

Säkerhetsfrågorna är högt upp på agendan och med en ny lag om utländska direktinvesteringar på plats behöver fastighetsbranschen snabbt ta till sig hur den berör olika transaktioner.

FV-Expert: Facility Management

Låt förvaltning och teknik samverka på riktigt

I samarbete med CBRE GLOBAL WORKPLACE SOLUTIONS (GWS)

Tekniska framsteg spelar en avgörande roll i dagens snabbrörliga fastighetsbransch. Genom automatisering och digitalisering transformeras industrin med smarta lösningar för drift, säkerhet och effektiviserade arbetsflöden. Denna artikel demonstrerar CBRE verksamhet och deras applicering av dessa verktyg som kan hjälpa er fastighet att optimera framtidens tekniska fastigheter

FV-Expert: Marknadsföring

Ny tjänst – marknadsföring till en fast kostnad

I samarbete med Property Passion
Fastighetsbranschen befinner sig just nu i mer osäkra tider där sälj och marknad ofta skalas bort. För tolv år sedan ...

FV-Expert: Projektledning

Grön kompetens kvalitetssäkrar projektet

I samarbete med Forsen
Gör rätt från början! Det är en självklar sanning inom de flesta områden. Och när man jobbar med parker och ...

FV-Expert: Kontorslokaler

Läge att se över hyresavtalen

I samarbete med Niras
För många företag är lokalkostnaderna en av de största utgifterna och eftersom de i regel har en direkt koppling till ...

FV-Expert: Besiktning

Dags att styra upp besiktningsmarknaden

I samarbete med SBR Byggingenjörerna
De allra flesta småhus i Sverige besiktigas i samband med överlåtelse. Överlåtelsebesiktningen ska upplysa en köpare om fastighetens fysiska skick. ...

FV-Expert: Fastighetsinformation

Bättre energidata ger bättre fastighetsaffärer

I samarbete med Värderingsdata
Har du tillräcklig kunskap och insikt om dina fastigheters energiprestanda och dess betydelse? Den svenska fastighetssektorn är en av de ...

FV-Expert: Juridik

Vad kostar det att säga upp en lokalhyresgäst?

I samarbete med AG Advokat

Du som fastighetsägare behöver ha godtagbara skäl för att säga upp en hyresgäst. Föreligger inte sådana skäl kan det bli …

FV-Expert: Hotellfastigheter

Hotell är tillbaka, men bankerna har inte checkat in

I samarbete med Colliers

Mycket tyder på att hotellbranschen kommer att fortsätta prestera väl och erbjuda en attraktiv riskjusterad avkastning jämfört med andra segment inom fastighetssektorn.

FV-Expert: Skatt

Avskrivningsoptimering – frigör resurser

I samarbete med Svalner

Fastighetsmarknaden har den senaste tiden präglats av ett trevande marknadsläge. I stunder då det är svårare att få ihop kalkylen för nya investeringar kan det vara intressant att titta närmare på kostnadssidan i den egna verksamheten.

FV-Expert: Förvaltning

Har du klimatsäkrat din fastighet?

I samarbete med Novier
Klimatrisker har länge varit en förbisedd fråga när det gäller fastigheter. Men nu ökar medvetenheten bland fastighetsägarna – allt fler ...

FV-Expert: Innovation

Svävande cykelväg mellan Lund och Malmö

I samarbete med Skanska
Det började med en idé om svävande cykelbanor i Göteborg. Nu har vi på Skanska utvecklat förslaget. Visionen är en ...
Tillbaka till förstasidan