FV-Expert: Affärsjuridik
Dom ökar flexibilitet vid villkorade affärer
En särskild fråga vid fastighetsöverlåtelser i tidiga skeden är hanteringen av tidsaspekten mellan avtal och slutligt genomförande – med beaktande av tvingande bestämmelser i jordabalken (JB) och fastighetsbildningslagen (FBL).
Det kan handla om s.k. svävarvillkor – enligt huvudregeln i JB med en tillåten maxtid om 2 år – för tillträde/betalning, ofta i kombination med avtalade fastighetsbildningsåtgärder och/eller villkor om ny detaljplan med ändrad användning (t.ex. från industri/kontor till bostäder). Det noteras här att fastighetsbildningsåtgärder är ett undantagsfall där maxtiden inte gäller, till skillnad från frågan om detaljplan.
Typfallet är en fastighetsutvecklare som träffar avtal om att förvärva potentiellt utvecklingsbar mark innan det finns detaljplan för den planerade bebyggelsen, i förväntan om att kunna driva fram ny plan med nya byggrätter. Inte sällan sker sådana förvärv dessutom som arealförvärv, köp av del av fastighet, där ansökan om fastighetsbildning måste ges in till lantmäteriet inom sex månader från avtalet.
Vid köp av fastigheter som förutsätter fastighetsreglering/avstyckning krävs bl.a. att detaljplanen tillåter den tänkta fastighetsbildningen och markanvändningen. Om den avtalade fastighetsbildningen inte är förenlig med gällande plan blir alltså genomförandet av affären beroende av att planändring sker.
För att initiera dessa processer så tidigt som möjligt förekommer det att parterna ger in ansökan om förrättning till lantmäteriet, vilken baseras på avsedd användning enligt ny detaljplan, ibland med uttrycklig begäran om att låta handläggningen vila till dess den nya planen antagits och vunnit laga kraft. Vilandeförklaring får ske om det är av synnerlig vikt för fastighetsbildningen att fråga som är föremål för prövning i annan ordning först avgörs.
I vissa fall har lantmäteriet avvisat/avslagit ansökan med hänvisning till gällande plan, med risk/konsekvens att även själva köpet blir ogiltigt. Oklarhet har rått om hur tidigt förrättningsansökan kan ges in med avsedd verkan.
I en dom nyligen från Mark- och miljööverdomstolen (MÖD)(1) har domstolen dock beslutat att det är tillräckligt att kommunen har meddelat positivt planbesked för att en förrättning ska kunna vilandeförklaras i avvaktan på kommunens beslut om detaljplan.
MÖD:s dom är tills vidare klargörande och öppnar för något flexiblare lösningar avseende överlåtelser i tidiga skeden – villkorade av fastighetsbildning och ny detaljplan – fastighetsaffärer där regleringen enligt JB och FBL annars kan sätta käppar i hjulet för parterna. En förutsättning är dock att en planprocess verkligen har initierats samt att parterna vid avtalsskrivningen har tagit hänsyn till tillämplig lagstiftning.
Johan Lindberg, partner, AG Advokat
1. Svea hovrätt, Mark- och miljööverdomstolens dom 2016-11-02 i mål nr F 1053-16