Runt om i några av landets regionstäder finns riktigt starka lokala fastighetsägare. Några bestånd har skapats av flera generationer, några bolag håller på att byggas upp. I Jönköping har Ralf Ekblad lagt beslag på många av de mest attraktiva centrala fastigheterna. Han tillhör den tredje generationen fastighetsinvesterare och är sedan 1993 helägare till bolaget Fastighets AB Eric Ekblad.
Efter att bolaget ägt fastigheter i utkanten av Jönköping och i grannkommunerna ändrade bolaget strategi för ett decennium sedan.
– Det var ett stort steg för oss att gå in i city och absolut inte självklart. Vi har sett vad Hufvudstaden gjort i Stockholm och tagit rygg på dem. Vi har de bästa lägena i vår stad. Det handlar om läget, läget, läget och även långsiktighet. Har man bra läge kan man utveckla fastigheterna, säger Ralf Ekblad.
Den första centrala fastigheten, Andelen, det gamla Domushuset, förvärvades 1999. Den högsta butikshyran i fastigheten var 1 200 kronor per kvadratmeter.
– Då hade jag information om att man i Växjö, som är en mindre stad, tecknat hyreskontrakt på över 2000 kronor per kvadratmeter. Jag kände att Jönköping är starkare än Växjö och det låg bakom mitt beslut att köpa.
Två år senare var högsta hyran uppe i 2400 kronor per kvadratmeter och fem år senare passerades 3000-strecket. Mitt under krisen för drygt ett år sedan tecknade bolaget flera kontrakt för medelstora butikslokaler i nivåer runt 4500 kronor per kvadratmeter. För de allra bästa hörnlägena har hyresnivån till och med passerat 5000 kronor.
– Det gäller att få ihop så många starka varumärken som möjligt på ställen där människor rör sig. Det är ganska enkelt. Men vi har jobbat och gnetat. Och det har tagit oss 10 år.
Efter det första förvärvet i centrala Jönköping har bolaget gjort ett förvärv ungefär vart annat år. Inom en radie på 100 meter äger bolaget idag cirka 60000 kvadratmeter, fördelat i sex fastigheter, i absolut bästa läge. Det övriga beståndet är sålt.
– De fyra största fastigheterna gav de 37,5 miljoner i hyresintäkter när vi köpte dem. Vi har sedan dess investerat 325 miljoner i fastigheterna, utöver förvärven, och i november i år kommer fastigheterna att ge 79,5 miljoner i intäkter. Då har vi dessutom även utvecklat 3000 nya kvadratmeter lokaler ur outnyttjade ytor.
Av beståndet är 45 procent kontorslokaler och lika stor del är butiksytor. Resterande del är bostäder. Bolaget har som en målsättning att 10 procent av beståndet ska vara bostäder för att centrum inte ska utarmas på folk kvällstid.
En annan viktig princip inom bolaget numera är att minst 50 procent av investeringen vid förädlingsarbete och vid nyförvärv skall bestå av eget kapital. Bakgrunden är en lärdom som Ralf Ekblad fick vid fastighetskrisen i början av 90-talet. Han var då nära att gå i personlig konkurs efter att ha investerat tungt på aktiemarknaden. Lokalpressen skrev om ”Ekblads bekymmer” och själv skämdes han över att han som tredje generationen svärtade ner bolaget.
Ralf Ekblad hade via egen ”låda”, inte kopplat till bolaget, lånat stora summor för att investera i Lundbergs, ett bolag som han imponerats av och ansåg vara sunt på alla sätt.
– Jag hade köpt ungefär 1,5 procent av hela bolaget. Sedan rasade allt hösten 90 och då sjönk värdet under lånet. Jag hade varit dum nog att låna för mycket. Som mest var värdet 60–70 miljoner under lånet och jag visste inte hur jag skulle hantera det.
Men Ralf Ekblad hade ”flyt”, som han själv uttrycker det. I januari 1991 lade Tetra Pak ett bud på Alfa Laval där Lundbergs var stor ägare.
– På två veckor gick Lundbergs aktiekurs från cirka 90 kronor upp till 115 kronor och då var jag nästan i balans med lånen. Lärdomen jag fick då att vara försiktig med lån har jag fortfarande med mig.
Den fullständiga artikeln går att läsa i Fastighetsvärlden #4/2010
