På väg till toppen med egen design

Att inte ha en utbildning, att inte ha erfarenhet, kan ibland vara en fördel. Det är Oscar Engelberts ord när han funderar högt över hur han har lyckats bygga sitt företag.

– Jag kunde knappt någonting om det här, hade aldrig byggt något i hela mitt liv, hade aldrig haft en arkitektritning framför mig.

Vi träffas mitt i sommaren och det visar sig att vi har lyssnat på samma sommarprogram med Bertil Hult någon dag innan, där han beskrev sin skolgång som en enda stor plåga – men att han ändå lyckats bygga upp sitt EF till ett jätteföretag med 43 000 anställda.

Riktigt där är inte Oscar Engelbert ännu – även om projektvolymen nu har dubblats varje år sedan 2012.

Oscars skolgång var inte någon plåga men han berättar att han generellt sett har väldigt svårt att sitta ned och koncentrera sig på att läsa något under en längre tid.

– Det är ju inte så att jag är obildad, men skolan passade helt enkelt inte mig så betygen blev urusla. Men räkna är jag duktig på, att se sammanhangen och att förstå dem snabbt, det har jag inga som helst problem med. Det är snarast en stark sida hos mig.

Något intresse för fastigheter hade han inte innan han drog i gång sitt första projekt.

– Nej, egentligen inte. Jag var intresserad av konst, design och arkitektur men inte av byggande.

Men några år in på 2000-talet hade vakanserna stigit en hel del för kommersiella fastigheter i Stockholm, och där såg plötsligt Oscar Engelbert en möjlighet. På besök i New York hade han sett att en hel del kontorshus byggdes om till bostäder och det borde ju gå att göra även här hemma.

En viktig del i hans idé var redan från början att bygga bättre produkter än vad som fanns på marknaden.

– Jag tyckte att det som fanns var extremt tråkigt. Industrialiseringen av bostadsproduktionen gjorde lägenheterna tråkiga, och så tycker jag att det är än i dag.

Första huset köpte han från Fabege i april 2004, tillsammans med ett antal investerare, och vid senare tillfällen har han gjort fler affärer med bolaget. Han räknar Erik Paulsson, som då var VD för Fabege, till en av de personer som lärt honom mest kring fastighetsaffärer.

Någon som också var mycket viktig för Oscar Engelberts karriär på fastighetssidan är Bo Fernström. Han fanns med som ett slags mentor under de första åren och har under åren fortsatt att komma med uppslag och affärsöppningar.

Några stora pengar att investera själv hade inte Oscar Engelbert. Även om hans familj var välbärgad, och på hans mors sida en del av familjen Bonnier, så fanns ingen stor förmögenhet att ta av. Han sköt till det han hade, tog en andel för det arbete han lade ned, och tog sedan in investerare.

– Sedan körde jag så. Hittade en kåk till och tog in investerare. Ibland var det samma som hade varit med tidigare, ibland var det nya. Det var rackarns lönsamt och gav investerarna god avkastning och jag tyckte det var riktigt kul. Dessutom såg vi att produkterna uppskattades – de sålde mycket bra, vi fyllde verkligen ett gap som fanns på marknaden.

Ett viktigt steg i utvecklingen av verksamheten tog han 2007. Så långt hade varje projekt levt för sig självt, det hade inte skett någon konsolidering av verksamheten utan när ett projekt var färdigt fördelades resultatet på investerarna. Visst erhöll Oscar Engelbert en del av kakan som han sedan kunde investera i nästa projekt, men han hade inte byggt upp någon mer omfattande balansräkning.

– Jag kände att jag hade gjort ganska många projekt, jag tyckte det var kul och jag ville bygga ett bolag kring det.

Nu träffade han Erik Selin och presenterade sina planer och de bildade ett bolag som ägdes 50/50 där Oscar apporterade in två affärer som han nyss hade signat.

– Det kanske ser ut som att jag är en stor risktagare, men jag försöker undvika de största riskerna. Det hade varit så lätt att låna och priserna steg kraftigt, jag tänkte att det vore bra med en affärskompanjon som hade en stark balansräkning och ett grundmurat förtroende hos banker och investerare om marknaden skulle försämras.

Dryga året senare kom Lehmankraschen och Engelberts farhågor besannades. Men den nya konstellationens större stabilitet innebar att han kunde fortsätta att bygga intressebolaget tillsammans med Erik

Selin och byggde samtidigt upp flera andra joint ventures med Niam, Wallenstam och Fabege. Idén var att antingen hitta en partner som kunde vara med och finansiera eller en partner som satt med råvaran och ville att Oscar Engelbert skulle utveckla den.

Från 2010 och framåt har verksamheten skalats upp ordentligt. Utåt har det kanske mest synts i ett antal personalförändringar på ledande positioner. Är det något som inte stämmer inom bolaget?

– Det passar inte alla när man går från att vara ett litet entreprenörsdrivet företag med 10–20 anställda till att vi nu är 90 anställda. Man jobbar mycket mer strukturerat, det är rutiner på ett helt annat sätt än tidigare, man jobbar mer smalt med sin specifika uppgift. För flera som slutat passar inte det sättet att jobba, de vill jobba mer brett.

Förutom att bolaget nu har en betydligt större projektvolym än tidigare så beror personalexpansionen också på att Engelbert i stor utsträckning valt att anställa egen personal i stället för att använda konsulter. Det började med en egen designavdelning.

– Jag hade anlitat en hel del svenska arkitekter och kände att det alltid slutade på samma sätt. De fick en massa pengar men ändå satt jag i slutskedet och detaljstyrde planlösningarna. Till slut tänkte jag att det fick vara nog, det är bättre att jag avlönar några på heltid och samtidigt behåller kompetensen inom bolaget – och förhoppningsvis blir det dessutom en bättre produkt.

Han är noga med att framhålla att arkitekterna var duktiga och att han inte hade kunnat genomföra projekten utan dem. Men de var inte på samma våglängd vad gällde estetiken och att den delen då var bättre att ha inhouse.

Nästa steg i företagsbygget blev att starta ett eget byggbolag, eller snarare ett construction management-bolag. De redan genomförda projekten hade varit kommersiellt framgångsrika men han var störd över att det varken levererades den kvalitet som utlovats eller att budgeten hölls.

– Jag försökte verkligen få våra samarbetspartners att fortsätta med samma team i nästa projekt för kunna använda erfarenheten till att förbättra kvalitet och hålla budget, men de lyssnade inte på det örat. Då tog jag beslutet att göra det med en egen organisation i stället.

Närmare hälften av bolagets anställda arbetar nu inom byggverksamheten, och Oscar Engelbert framhåller att man nu fått ihop en riktigt bra uppställning. Inom nyproduktion har man nu genomfört nio projekt och fått upp erfarenheten inför de stora projekt som väntar.

– På ombyggnadssidan finns det ingen som är bättre än oss, det är ju ofta svårare än ren nyproduktion. Det är dyrt, det är skitjobbigt och du stöter på problem.

Han framhåller att så gott som alla som nu ger sig in i den typen av projekt räknar fel och blir riktigt engagerad när han relaterar till vad en del rådgivare skriver i sina prospekt att det kostar att bygga om en kåk.

– Det är snudd på bedrägligt för de har ingen aning om vad det kostar. Nya aktörer har visserligen ett eget ansvar men kan ju råka riktigt illa ut om de inte har en egen mycket gedigen kunskap utan litar på de här rådgivarna.

Sedan drygt två år tillbaka är Oscar Properties stamaktie noterad på börsen. Han framhåller att bolaget började agera som ett noterat bolag redan under 2012 efter att man tagit beslut om att expandera verksamheten.

– Jag såg det som en nödvändighet att vara transparent mot banker och partners så att vi skapade ytterligare trovärdighet.

Våren 2013 noterades sedan preferensaktier i ett första steg för att året efter även notera stamaktien. Ett viktigt skäl var att få tillgång till mer kapital billigare samt bättre finansieringsvillkor från bankerna.

– En annan anledning var att när ”the shit hits the fan”, och det visar historien med all tydlighet att så sker ibland, då kan du som noterat bolag alltid ta in pengar – även om det sker på riktigt dåliga villkor. Det kan man inte som privatbolag, inte alls på samma sätt.

I halvårsrapporten framgår att Oscar Properties nu har över 1 000 lägenheter i produktion och han räknar med att det inom ett år kommer vara cirka 1 500 lägenheter. En nivå som Oscar Engelbert är mycket nöjd med, men det finns ingen naturlig gräns där.

– Jag tror att vi kommer att fortsätta växa i Stockholm. Varför skulle inte vi kunna bli större än JM, eller lika stora, i Stockholm?

Historiskt så har hans bolag främst verkat inom tullarna men har även flera genomförda projekt utanför det området. Flera av kranskommunerna har varit och knackat på dörren med propåer om möjliga projekt.

– Jag tror att de vill se någon som gör lite bättre produkter helt enkelt. Så det är mycket troligt att vår projektportfölj kommer att växa mycket utanför tullarna den närmaste tiden.

Att den ökade geografiska bredden skulle vattna ur deras produkter, göra dem mindre konkurrenskraftiga, håller han inte med om.

– Folk säger att vi bygger jättelyxiga produkter. Ja, men framförallt gör vi unika produkter och de behöver inte vara så extremt lyxiga. Vårt fokus ligger på kvalitet och design. Det kan vara att takhöjden är 2,80 i stället för 2,50, eller ett kök som är väldigt väldesignat, Vi gör bra, snygga, designade produkter som i varje projekt i varje område ska vara det mest unika. Gör vi det kommer vi lyckas bättre än våra konkurrenter.

Han nämner ett projekt i Tyresö som man genomfört tillsammans med Wallenstam. Efter en första etapp om 140 lägenheter valde man att sälja etapp 2 till Wallenstam.

– Vi var mycket nöjda, det var något av ett experiment för oss för att se om man var villig att betala extra för en premiumprodukt. Och vi fick bättre betalt, 15–20 procent. När vi sålde etapp 2 trodde folk att vi gjorde det för att vi inte tyckte att det var en Oscar Properties-produkt. Men det är fel. Vi sålde för att Wallenstam ville köpa och för att vi trodde att marknaden var mättad så att det inte skulle gå att sälja ytterligare 140 lägenheter.

Du jobbar med några av världens bästa arkitekter i tre projekt. Vad ger det?

– För det första så har det betytt mycket för vårt varumärke. Det har nog också gett mycket trovärdighet gentemot Stockholms stad – att vi gör något som verkligen är bra för Stockholm. Sedan har det gett oss ny kunskap. När man jobbar med duktigt folk så lär man sig väldigt mycket. Det är något vi kan dra nytta av i andra projekt också.

Vad är du mest stolt över av de projekt du genomfört?

– De första två projekten kommer alltid att ligga mig varmt om hjärtat. Det var Posthornet vid Fridhemsplan samt Sturen Större strax intill Katarina kyrka på Södermalm. Man lärde sig så otroligt mycket. Jag var helt ny, kände ingen, kunde inget. Det var en konstant inlärningskurva. Men vi genomförde projekten och det blev väldigt bra.

– Just nu är jag väldigt stolt över att våra visioner tillsammans med några av världens främsta arkitekter börjar bli synliga för allmänheten. De första modulerna är nu på plats på Gärdet i vårt projekt 79 & Park som vi tagit fram tillsammans med det danska arkitektkontoret BIG. På Torsplan börjar Norra Tornen ta form, de som vi och OMA hoppas ska bli ett nytt landmärke för Stockholm. Det tar år att gå från idé till färdig produkt i den här branschen och som design- och arkitekturnörd är det extremt spännande att få vara med och ändra Stockholms stadsbild till det bättre.

Hur går tankarna när det nu börjar pratas om stagnerande priser och en ökad osäkerhet om utvecklingen?

– Just nu har vi nästan slutsålt i alla projekt som är i produktion. Sedan tror jag att om du har den allra bästa produkten kommer du alltid att kunna sälja. Vad gäller Stockholm så drivs ju priserna långsiktigt av ett alldeles för lågt utbud sett till den efterfrågan som finns. Jag ser inte att det utbudet på många år kommer att komma ifatt den stora efterfrågan som finns.

– Vi vill vara en viktig, långsiktig part i utvecklingen av Stockholm nu när staden växer och satsar mer och mer på stadens kranskommuner med bra transportmöjligheter. Det ska ske en gradvis förtätning och vi vill vara med och bidra med bra arkitektur, design och kvalitet.

– Vårt mål är att man ska kunna bo kvar i den kommun man bor i även om man söker en högkvalitativ lägenhet i ett dynamiskt bostadskvarter. Olika skeenden i livet kräver olika boendeformer. Det handlar om att bygga nya typer av områden och kvarter snarare än enskilda hus. Vi prioriterar alltid mervärden för de boende som offentliga lokaler, butiker, restauranger, caféer och offentlig service vilket har visat sig mycket positivt även för värdet på deras bostäder.

– Att det kommer hack i bostadsmarknaden är inget konstigt. En så brant uppgång som vi har haft skapar oro hos alla, köparna, bankerna, så det är bra om det lugnar ner sig lite.

– Vi sålde mycket bra i maj och juni när det sas att marknaden lugnade ner sig en del. Aktiviteten under sommaren har varit ovanligt hög för att vara just under sommaren, med god försäljning och välbesökta visningar de senaste tre veckorna. Jag tror på en fortsatt stark marknad under hösten.

TEXT WILLY WREDENMARK
BILD ROSIE ALM