Avstamp i myllan ska ge skörd i storstan

Han höll på att sätta teet i vrångstrupen när han slängde en blick ut från Midrocs kontorsfönster i Västra Hamnen i Malmö. Vid grannbyggnaden trängde en militär insatsstyrka in hos deras hyresgäst Kockums Stirling/Thyssen Krupp.

Samtidigt händes samma sak en bit därifrån, vid Kockums lokaler hos Wihlborgs. Händelsen våren 2014 spelade en viktig roll i en infekterad strid om svensk högteknologi. Hyresgästen är fortfarande kvar hos Midroc, men numera är Kockums Stirling ägt av Saab.

Magnus Skiölds arbetsdagar är inte alltid lika händelserika men just utvecklingen i kvarteret där huvudkontoret för Midrocs bygg- och fastighetsverksamhet ligger beskriver han som extremt spännande.

Genom fönstret pekar Magnus Skiöld på en parkeringsplats som angränsar mot den södra stranden i området och en av de grävda kanalerna:

– Där ska vi snart börja bygga ännu ett kontorshus, WTC Propellergatan – även kallad Mondrianhuset, det blir en byggnad med mycket höga kvaliteter såväl hållbarhetsmässigt som arkitektoniskt.

Förvärvet av markområdet med ingående byggnader får betecknas som en riktig framgång. Det gjordes strax innan millenieskiftet och här har Midroc byggt stora övervärden.

– Vi lade 1999 ett bud på 68 miljoner för den här fastigheten samt kvarteret intill. Det var Saab Aircraft som skulle sälja efter att ha lagt ner sin flygplanstillverkning i Malmö. Kommunen gick dock in och knep den andra fastigheten.

– Men vi har lyckats mycket bra med den fastighet vi förvärvade. Uppskattningsvis lyckas vi skapa byggnader och byggrätter om totalt 150.000 kvadratmeter här när området är färdigutvecklat, säger Skiöld nöjt.

Företaget han arbetar i emanerar ur ett svenskt storprojekt med bergrum i Saudiarabien på 80- och 90-talet. Centralt i den utvecklingen var ABV Rock Group men en rad andra bolag hade också stor del i projekten. Affärsmannen Mohammed Al-Amoudi var den som ansvarade för projektet gentemot beställaren, och han tog hjälp av den svenske företagaren Lennart Wikström för att utveckla de ingående bolagens möjligheter även på andra marknader samt att på andra sätt dra nytta av kompetensen och kapitalstyrkan inom gruppen.

Så bildades den svenska bygg- och fastighetsutvecklingsverksamheten för att kunna behålla arbetskraft som varit nere i Saudiarabien en sväng och därefter var hemma i Sverige ett tag i väntan på en eventuell andra sejour där.

En bekant till Magnus Skiöld som vänt hemåt tillfrågade honom om han inte också hade lust att arbeta i den nystartade svenska verksamheten.

Skiöld var inte så svår att övertyga. Han hade gjort närmare ett decennium hos JCC/NCC, arbetat i Frankrike en kortare tid och hoppade på tåget. Han började i syfte att påbörja en utmaning inom bygg- och projektutveckling. Viktigt att hålla i minnet är att tiderna på byggmarknaden inte var strålande under den andra hälften av 90-talet. Men det passade honom fint. Verksamheten var i uppstartsfasen och det såg ut att finnas bra spelrum för den som ville utvecklas.

Som så mycket annat i livet var det mest en slump att han alls fanns tillgänglig för ett byggbolag. Ja inte enbart slumpen då, utan det finns också en kvinna bakom den möjligheten.

För själv hade Magnus Skiöld egentligen ingen tanke på att satsa på byggsektorn. Det var flickvännen som ”bestämde” åt honom.

– Jag hade kommit in på maskintekniklinjen på Chalmers i Göteborg, men hon ville hellre plugga i Lund och övertygade mig om att söka in till en utbildning där också.

Till saken hörde även att Skiöld gjort sin militärtjänst inom ingenjörstrupperna och tyckte det var ganska intressant med brobyggen och andra byggprojekt han fick prova på under tiden på Eksjöregementet Ing2.

– Men att direkt bygga var inget jag tänkte mig, jag var mer inställd på konstruktionsarbete.

Industrin tryckte dock på och med ett examensarbete och ett snabbt därpå följande jobberbjudande var han plötsligt inne i svängen och avverkade under ett antal år de klassiska positionerna som utsättare, inköpare, platschef och så vidare.

Magnus Skiöld tycks gilla långsiktighet och att utveckla saker, det gäller såväl utveckling av fastighetstillgångar som relationer. Han har nu snart arbetat på Midroc i 20 år och flickvännen som ledde in honom på byggarbanan är han gift med sedan länge.

– Ja det är faktiskt så att jag träffade henne redan när vi var sex–sju år och sjöng i kyrkans barnkör i Västervik, berättar han.

Midrocs satsning i Västra Hamnen hade en hel del att göra med Magnus Skiölds erfarenheter från bolagets byggprojekt i samband med Bomässan H99 i Helsingborg. De genomfördes framgångsrikt och gav mer-smak till att positionera sig inför den stundande bomässan Bo2000 i Malmö. Jo, den hette faktiskt så initialt innan förseningar ledde till att det förvandlades till Bo01.

Efter att ha lyckats med detta första förvärv har successivt ytterligare utvecklingsbara fastigheter anskaffats. På marken som då köptes i Västra Hamnen har flera kontorsbyggnader uppförts och de marknadsförs under varumärket World Trade Center. Midroc har även rättigheterna för World Trade Center i Lund och Helsingborg.

– I Lund står det första av två WTC-kontorshus färdigt och i Helsingborg har vi en WTC-filial klar i väntan på att det stora WTC på Oceanpiren blir byggt om ett par år.

I Helsingborg driver företaget även utvecklingen av ”Ångfärjan”, där det blir en stor hotell- och kongressanläggning, och man är på upploppet med ett nytt kontorshus i sitt projekt Metropol vid den södra citykärnan. Ännu mer omfattande är Midrocs utveckling av bostadsfastigheter.

Totalt har Midroc byggrätter för uppemot 810 000 kvadratmeter. Av dessa är ungefär två tredjedelar avsedda för bostäder. Den totala investeringsvolymen i det befintliga byggrättsinnehavet motsvarar ungefär 20–22 miljarder kronor.

– Vi är riktigt stora här i södra Sverige. I Öresundsregionen är vi en av de absolut största inom projektutveckling. Sedan länge arbetar vi även i Växjö och tittar även på andra möjligheter i Småland, bland annat Jönköping och Kalmar. Vi vill även växa i Storstockholm och Uppsala. I Uppsala har vi redan fått upp farten och har projekt innehållande cirka 1 000 bostäder på gång.

– I Stockholm har vi försökt hänga med i budgivningen på flera projekt och funnit oss förbisprungna med hästlängder. Men vi har vunnit ett projekt genom markanvisningstävling i Norra Djurgårdsstaden och har förvärvat en fastighet i Solna och har ytterligare markanvisning i Årsa i projektstocken.

Men Magnus Skiöld har även ytterligare ett intressant projekt på gång i Stockholm, ett kommersiellt projekt på Södermalm. Det är den bunkerliknande T-baneuppgången på Hornsbruksgatan, intill Högalidskyrkan, som man skaffat sig rådighet över. Intill ska Veidekke bygga bostäder medan Midrocs projekt gäller kommersiella lokaler.

Hela Midroc Europe, som koncernen heter, har 3 300 medarbetare, varav drygt 2 000 i Sverige. Den del som Magnus Skiöld basar över, Midroc Properties, har totalt 115 anställda fördelade på huvudsakligen tre områden: projektutveckling, fastighetsförvaltning (inkl WTC) samt entreprenadverksamhet. Bolaget har kontor i Malmö, Helsingborg och Stockholm. Omsättningen är hela 2,5 miljarder, men rensat för de egen-utvecklade projekten är den 1,6 miljarder.

Entreprenadverksamhet är en nygammal företeelse. Man hade en sådan med omkring 500 anställda ända fram till 2004. Men eftersom Mohammed Al-Amoudi då var en av de största ägarna i Peab (drygt 20 procent av kapitalet) avyttrades entreprenadbolaget. Nu finns inga ägarkopplingar till Peab längre och för något år sedan startade man åter upp en mindre entreprenadverksamhet.

Inom fastighetsutvecklingen finns även en självständig enhet som enbart arbetar med markutveckling.

– Jag tror vi är en av få stora aktörer som satsar ordentligt på en markutvecklingsavdelning. De har resurser att driva planprocessen och därefter anläggningsfasen med VA-, vägar och andra behövliga faciliteter. Naturligtvis kan vår projektverksamhet sedan kliva in men det är också mycket möjligt att delar av ett sådant område säljs till en extern aktör, säger Magnus Skiöld.

På armlängds avstånd från bygg- och fastighetsutvecklingen byggde Midroc under slutet av 90-talet även upp ett fastighetsbestånd i Stockholms city som en ren finansiell placering och styrd från London. En rad kvalitetsfastigheter runt Stureplan och intill Kungsträdgården förvärvades.

– Vi konstaterade för sju–åtta år sedan att den uppdelningen inte var särskilt bra, hyresgästerna hade svårt att få snabba besked – det var inte alls Midrocmässigt. Så ansvaret för det beståndet fördes över till vår svenska organisation och det innebar även att vi kunde samordna med fastighetsförvaltningen av de fastigheter vi genom åren valt att behålla i fastighetsutvecklingen.

De senaste åren har Midroc lättat lite på sin fastighetsportfölj med förvaltningsfastigheter i Stockholm.

– Vi har sålt två fastigheter, den mest kända är den vid Gustav Adolfs torg som vi sålde förra sommaren till Axfast. Men egentligen vill vi öka på beståndet i Stockholm, men med mer utvecklingsbara fastigheter.

Skiöld berättar att man egentligen hade för avsikt att göra ett motköp från Axfast, men att det av olika anledningar inte blev av just då.

Förvaltningsportföljen innehåller nu fastigheter med omkring 100 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Enligt Magnus Skiöld finns det betydande övervärden i beståndet.Med det stora antal projekt som nu ligger i pipeline lär det öka ordentligt de närmaste åren om inte ytterligare försäljningar görs.

Skiöld poängterar att hela verksamheten inom bygg- och fastighet klarat sig på egna meriter större delen av sin existens. Det var endast i samband med uppstarten som kapital tillsköts från ägaren, därefter är det vinster i verksamheten som fått finansiera expansion och förvärv av fastigheter.

Ni har i dag en helt jämn könsfördelning. Hur har ni kommit dit?

– Det har vi egentligen inte behövt arbeta med alls. Inom fastigheter och fastighetsutveckling är fördelningen 50/50 och har blivit så av sig själv. Även vår företagsledning speglar en jämn könsfördelning där vi är fyra killar och fyra tjejer. Kanske beror det på att vi byggt företaget från grunden under de senaste 20 åren. Det var en viss övervikt av killar till en början men bland nyrekryteringar så är tjejerna i absolut majoritet. Killarna har helt enkelt svårt att konkurrera om vi ska generalisera frågan.

– Det är nästan så att jag är mer oroad över killarnas position i framtiden. Ska vi behöva kvotera? På byggsidan är det fortfarande en majoritet av killar, men även där kommer fler och fler tjejer in underifrån i takt med att fler kommer ut från våra högskolor och universitet som matchar våra önskade profiler.

Vad gör du för att driva på effektiviseringar och inte stanna av i utvecklingen?

– Vi genomför kontinuerligt utvärderingar. För ett par år sedan gjorde vi en rejäl översyn. Jag och mina närmaste kollegor hade en känsla av att vi borde kunna få ut mer av organisationen, och det utan att vi förstörde den goda företagskultur vi byggt upp. Då tog vi in extern hjälp, oförstörda ögon, för att tillsammans med oss mejsla fram de viktigaste faktorerna.

– Det visade sig att fokusering på ett antal större mål samt en bättre prioriteringsförmåga var nycklarna till en avsevärd effektivisering.

– I projektutveckling, och byggande överhuvudtaget, finns det massor med delmål och småsaker att göra. Men att gemensamt finna de viktiga målen och att sedan prioritera för att uppnå dem är avgörande.

– Medarbetarna blir också mycket tillfreds med det. Det är enklare för dem att veta vad som gäller och genom det arbetssättet behövs inte ett så stort antal avstämningar och möten, de vet vad som är viktigast redan från början.

Hur ser era möjligheter att lyckas på Stockholmsmarknaden ut?

– Som jag nämnt har vi förlorat budgivningen flera gånger, men vi lär oss snabbt. Samtidigt är jag förundrad över att företagen bygger så dyrt i Stockholm, det är högre siffror över hela linjen och på varje kalkylrad. Troligen är det de höga priserna till slutkunderna som gör att branschen inte anstränger sig mer fullt ut. Där har vi en möjlighet att göra skillnad.

TEXT WILLY WREDENMARK
BILD CAMILLA GEWING STÅLHANE