De-leverage … dags att tänka om!

Alla har vi upplevt känslan av ”aha-upplevelse” när vi insåg kraften i ”capital leverage” ! Eller hävstångseffekten som det lite präktigt blev på svenska. Hur lite högre avkastning på totalt kapital, blev allt högre på eget kapital ju mer man ökade belåningsgraden.

I världens alltmer dominerande finanscentrum ”London” (Wall street och Frankfurt nu utklassat ) hörs ett nytt uttryck allt oftare … ”DE-LEVERAGE”.

Först kom Basel II, och nu flaggas för Basel III – regelverk som hittills fått kritik för att överdriva risker och hindra ekonomisk utveckling. Dock stöd från Bank of England, som tycker att kraven skall dubblas.  Stabilitet och lägre risk – inga fler bankkollapser. Hittills har detta kommenterats med att trista utredare och tjänstemän driver fram ”mortgage recession”. Risk för sänkt tillväxt och välfärd – speciellt bland de som anser att senaste årens bonusar i banksystemet blivit lite för låga.

Nu kommer dock samma signaler direkt från marknaden. När man bevistar fastighetseminarier i MayFair eller ”briefing” på IPD. När man medverkar i förhandlingar att hitta nya strukturer för bolag, som lidit av nedgången sedan 2008.  Lånefinansiering är det stora problemet, och man kan ana att nu börjar ”credit crunch” , efter åratal av lånedriven ekonomi.

Kreditexpansionen har pågått sedan 60-talet – men nu börjar kranarna skruvas åt. Ett globalt samhälle som förändras snabbt, med snabb spridning av information. Ökad insikt om att det oundvikligt att marknaden vart 7-8 år korrigerar prisuppgångar med fall på 30%. Flertalet parter liksom samhällsekonomin blir lidande på gränsen till kollaps.

Det självklara är att alla varianter av finansiella kriser i grunden är en osund utlåning. ”Sub-loan” i USA, avslutade haverier (Island/Lettland), pågående (Irland), annalkande (PIIGS) och farhågor om fortsatta problem i lite större länder. Tveksamt om Storbritannien klarar upp sin situation. USA kan bli det verkliga mega-haveriet. Utom all tvekan kommer ”bubblor” att brista. Svåra att analysera, för motkrafterna är så stora att den slutliga effekten är närmast omöjlig att förutse.

Här i London innebär det att visserligen tvingas ingen ut på marknaden med en överbelånad fastighet. Ännu ingen ”bad bank”. Istället ber banken artigt men bestämt, om att hela köpeskillingar används för amortering på beståndsnivå. De stora aktörerna har tvingats till nyemissioner.

Utan egentlig diskussion strävar marknaden ner mot 50-60% belåning – av ”income-producing object with low risk and cross-guarantees”. Stabila kassaflöden, hängslen och livrem med andra ord. Korta hyreskontrakt, landsortsfastigheter, industriobjekt behandlas styvmoderligt. Projekt (även inne i West End & The City med stark hyrestillväxt) får klara sin exploateringscykel med högre andel eget kapital.

Att frågan aktualiseras alltmer har koppling till höjd räntenivå. Rädslan för inflation sprider sig som en löp-eld i The City. Senaste siffran var 3,7% och alla inser att håller detta i sig, lär inte styr-räntan sättas till 0,5% länge till. De traditionellt volymhungriga bankerna är ändå rätt nöjda – tjänar ändå pengar med lägre utlåning. Först får låntagaren inte ut helt lånet ; 1,5% i uppläggning. Sedan är påslaget +3-3,5% på libor.

Frågan är om inte pendeln håller på att svänga? Hela väst-världens era av lånedriven ekonomi under 25-30 år är kanske över? Och den som börjar dra ner sin skuldnivå, när alla andra kommer till samma insikt, hamnar i en otrevlig spiral. Priser pressas och likviditeten sjunker. Trots avyttringar och amortering av hela köpeskilling biter sig belåningsgraden envist fast.

Är detta en iakttagelse som snart kanske också gäller hemma i Sverige? Kanske bästa att se om sitt hus – i ordets rätta finansiella bemärkelse?