Krönikor

Allmännyttan och affärmässighet

Varför har frågan om hyressättningen av bostäder betydelse för alla i den svenska marknaden. Tillgång på bostäder är något som har fundamental betydelse för ekonomisk tillväxt. Om det saknas bostäder i tillväxtorter så påverkar det den ekonomiska tillväxten negativt. Vi har en akut bostadsbrist i många svenska kommuner och hyressättningen måste fungera om bostadsförsörjningen skall fungera. Att vi har en akut bostadsbrist visar att vi un der lång tid haft en hyressättningensmodell som är tillväxthämmande.

Jag har i en artikel berört det faktum att den svenska hyresbildningslagstiftningen är en kvarleva av ett lagstiftningsarbete i skuggan av andra världskriget. Den svenska hyreslagstiftningen har nyligen genomgått en förändring. Allmännyttans ledande roll i hyresbildningen har avskaffats och det har införts krav på allmännyttan att operera affärsmässigt. De allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer och åläggas marknadsmässiga avkastningskrav, vilket innebär ett avsteg från självkostnadsprincipen och förbudet mot att driva företag i vinstsyfte i kommunallagen (1991:900).

Hyresgästföreningen har mottagit den nya lagstiftningen och intagit positionen att trots den nya lagstiftningen har i grunden inget förändrats. Om det hade varit sant hade den nya lagstiftningen varit helt onödig. I själva verket är flera förändringar av fundamental betydelse. Den viktigaste är i min mening kravet på affärsmässighet vad avser de allmännyttiga kommunala bostadbolagen. Det har i texten uttryckts som att de kommunala bostadsbolagen skall drivas med beaktande av affärsmässiga grunder.

Detta betyder att dessa bostadsbolag i sin hyressättning skall beakta ett marknadsmässigt avkastningskrav vad avser det egna kapitalet. Rimligen skall även främmande kapital normaliseras vad avser kostnaden för det. Den eventuella möjligheten för kommunala bolag att få billigare finansiering bör neutraliseras eftersom bolaget annars subventioneras genom kommunens balansräkning.

En mindre uppenbar frågeställning är hur balansräkningens utseende skall beaktas och med detta menar jag att soliditeten i bolaget skall likställas med hur en privat aktör normalt skulle finansieras. Det innebär bland annat att alltför tunn finansiering inte kan accepteras . Detta torde inte vara någon stor fråga.

Ett mindre uppmärksammat fall är bolag som är dolt överkapitaliserade, till exempel genom att fastigheterna inte är bokade till fullt marknadsvärde. Det vill säga att den synliga avkastningen på eget kapital förefaller högre än vad den skulle vara om fastigheterna fullvärderades. Om dessa fullvärderades skulle den synliga avkastningen på eget kapital bli mycket lägre än vad den privata marknaden skulle tillämpa. Detta är en situation som i min mening skall synliggöras och beaktas när avkastningen på eget kapital skall beräknas. Detta leder naturligt till att överkapitaliseringen antingen distribueras till ägaren eller så måste en högre vinst kalkylmässigt användas när hyran skall åsättas. Felet med för hög kapitalisering leder också troligen till att det främmande kapitalet blir för billigt. En hög kapitalisering genom konservativ värdering rikserar att leda till att kalkylerad avkastning blir för hög och hyran för låg i förhållande till vad som skulle vara affärsmässigt. En felaktig tillämpning av affärsmässighetskravet riskerar att leda till ett fortsatt systemfel och därigenom en fortsatt otillräcklig bostadförsörjning.

 

 

 

Annons

Fler Krönikor

Krönika

Nytt år och nya möjligheter?

Christina Nyman om ökad optimism och en mer mixad framtidsbild för byggindustrin.

Krönika

När hyresgästen lämnar – eller när anbudet försvinner i bruset

Klaus Hansen Vikström om att kavla upp ärmarna efter en dansk skalle.

Krönika

Trump har en poäng

”Trump är något på spåren när han kritiserar den globala handeln.”

Krönika

”L’architecture est une expression de la culture”

Yves Chantereau om att arkitekturens problem är så mycket mer än en stilfråga. ”Vi kan klistra på konstiga pilastrar på våra projekt, ­men det kommer bara att se ut som ett slags fejkat Disneyland.”

Krönika

Bostadsmarknad och framtiden: Missförstånd, behov och demografi

Mona Kjellberg är bekymrad över hur många som verkar tro att bostadsefterfrågan, och därmed bostadsbyggande, styrs av de enstaka få procent som föds eller flyttar.

Krönika

Vill vi att staden ska se ut så här?

Monica Bruvik ser ett stadsrum som allt mer belamras med olagliga affischer och frågar sig vad priset egentligen är för den sortens marknadsföring.

Krönika

Med facit i hand…

Transaktionsräven Lars Johnsson har genom åren gjort prognoser och bedömningar av framtida avkastningar. ”Tänk om vi haft tillgång till facit då. Det har vi nu”, skriver han i en FV-krönika.

Krönika

Rivningens dyrköpta lockelse: När vi glömmer värdet i det välbyggda

Karolina Keyzer om hur lätt det är att kasta ut barnet med badvattnet när det ska byggas nytt.

Krönika

Sluta gnälla om tuffa tider – lösningar finns…

Klaus Hansen Vikström om hur du måste skaka av dig bortförklaringarna och tänka kreativt.

Krönika

”Jag vågar inte gå till centrum – man kan bli skjuten”

Viktoria Walldin om ett samtal med en 11-åring och om att det är fastighetsförvaltaren som aktivt måste ta hatten som välfärdssamhällets förman.

Krönika

Det krävs mod att vara motvalls – är det dags att investera nu?

Samir Taha om förhållandet mellan ekonomi och psykologi. Hur kopplas detta till fastigheter?

Krönika

Nöjeslivet lyfter utdömd sektor

”Det är såååå viktigt att ha roligt och njuta. Visitismen regerar.”

Krönika

Cityutveckling kan lyfta en hel stad

Monica Bruvik om vad Stockholm kan lära av den innovativa konst- och kulturstaden Borås.

Krönika

Mer viktigt än någonsin att lyssna på kunderna

Klaus Hansen Vikström om relationer med hyresgäster. ”Efter pandemin är kontorshyresgäster ungefär lika sällsynta som en dansk som säger nej till en snaps. De dyker upp sporadiskt för att hämta något. Så vad gör vi?”

Tillbaka till förstasidan