Prisrekord för kontor ”utanför” CBD

I juni blev det känt att Balder förvärvar kontorsfastigheten Heden 47:3 (Park 49) i Göteborg för 418 miljoner kronor från Skanska. Fastigheten ligger granne med trädgårdsföreningen och Gamla Ullevi och utgör ett pågående kontorsprojekt som ska stå klart våren 2016.

Kontorsbyggnaden består av en tio våningar hög byggnad i mitten med en fem våningar hög flygel på varje sida. total uthyrningsbar area uppgår till 7.500 kvm varav Balder själva kommer att hyra 1.900 kvm. I bottenplanet planeras en restaurang som även kommer ha tillgång till en av de två takterrasserna. I källarplanet inryms ett antal garageplatser.

Skanska påbörjade byggnationen delvis på spekulation vilket var sällan förekommande för ett antal år sedan i Göteborg. Detta vittnar om att marknaden för kontor i Göteborg för närvarande är mycket het både vad gäller hyresmarknad och transaktionsmarknad där vi noterar lägre avkastningskrav nu än strax före finanskrisen. Priset, som motsvarar 55.700 kr/kvm, är högt i jämförelse med tidigare affärer av nyproducerade kontor i området. Under hösten 2014 köpte Vasakronan kontorsprojektet Heden 46:3 från NCC för ett pris om 42.600 kr/kvm och på senhösten 2012 förvärvade Alecta Heden 46:2, också den från NCC, för 40.000 kr/ kvm. Prisskillnaden förklaras både av en rejält högre hyresnivå men också av att marknadens avkastningskrav för den här typen av objekt har gått ned väsentligt sedan 2012 men även sedan Q4 2014. Maknadshyresnivån (kall) bedöms i genomsnitt ligga omkring 2.900 med en spridning mellan cirka 2.600 och 3.300 kr/kvm beroende på storlek och läge i huset. Detta kan jämföras med tidigare noterade genomsnittshyror i området om cirka 2 300 till 2.500 kr/kvm.

Affären är relativt svåranalyserad då köparen kliver in och hyr en stor del av lokalerna men NAI Svefa bedömer direktavkastningen för köpet till omkring 4,75 procent.

Priset bedöms med hänsyn tagen till ovanstående faktorer som fullt motiverat, och i takt med den senaste tidens kontorsetableringar i området bedöms ”Ullevi Park” nu kunna utgöra ett nytt AA-läge för kontor och således också medföra en omritning av ”CBD-kartan”.

Både köpare och säljare bedöms ha gjort en bra affär där Skanska kanske ändå är den stora vinnaren som lyckats komma åt en sällan förekommande kontorsbyggrätt i centralt läge och som utvecklat och sålt fastigheten med god vinst.

TEXT Erik Norrman