Oväntad köpare är räddare
Den dominerande hyresgästen lämnar anpassat hus samtidigt som ägaren vill sälja. I en nedåtgående marknadscykel för såväl hyror som fastighetspriser är detta en rysare för såväl ägare som finansiär. Allers tog tillfället i akt och skaffade sig grepp över sitt lokalbehov när man köpte Repslagaren 37 i Stockholm.
Fastigheten ligger nära Sturegallerian och Östermalmstorg. Läget för kontor och butiker är gott men fastigheten hamnar precis utanför definitionen av CBD och de mest populära shoppingstråken.
Byggnaden är ett gediget stenhus med butiker i gatuplan men domineras av Ogilvys kontorslokaler. Entrén med reception belägen en halvtrappa upp har fungerat väl för Ogilvy som profilerat sig i huset. Kontoren har efter hand uppgraderats och anpassats efter hyresgästens behov. Senast byggdes ett övre butiksplan om till arbetsplatser. En klart positiv faktor är att fastigheten har eget garage med infart från sidogata.
Hyresgästen lämnar nu lokalerna. Ett scenario där kontoren hyrs ut till flera hyresgäster skulle ha inneburit relativt omfattande anpassningskostnader, och sannolikt skulle delar av lokalerna inte blivit hyresbärande.
Svenska Aller AB förvärvade fastigheten i januari 2009 till ett registrerat pris om 217 miljoner kronor. Köpeskillingen motsvarar cirka 46000 kronor per kvadratmeter kommersiell uthyrbar area exklusive garage.
Den totala taxerade hyran (verklig hyra bör vara deklarerad) uppgår till 15,2 miljoner kronor vilken efter uppräkning ger en totalhyra om 3 350 kronor per kvadratmeter total uthyrbar area exklusive garage. Efter avdrag för skattade drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt om totalt 650 kronor per kvadratmeter erhålls ett driftnetto om 2 700 kronor per kvadratmeter eller cirka 12,7 miljoner kronor.
En yield om knappt 6 procent kan då beräknas utifrån betalt pris och tidigare hyra. Det är mycket tveksamt om en kapitalplacerare idag skulle kunna köpa på en sådan kalkyl med den samtidiga vetskapen att huset blir vakant. Även om man hade långtgående diskussioner med en ny hyresgäst kunde dagens hyresmarknad och anpassningskostnader stjälpa kalkylen.
För Allers ligger dock alla vägar öppna, man kan fortsatta att äga och kontrollera sina lokalbehov till en rimlig kostnad eller teckna ett attraktivt hyreskontrakt och sälja till en ägare som är en bra långsiktig samarbetspartner.
Lars Rickardson
