Affärsanalyser

Nacka säljer ut fler samhällsfastigheter

Portfölj 18 samhällsfastigheter

Kommun Nacka
Area ca 37.000 kvm
Hyresnivå F.n. ca 1.500 kr/kvm inkl. media
Uthyrningsgrad 100 %
Hyresgäster Nacka kommun, ca 85 %.
Kontraktstid F.n. ca 10 år i genomsnitt.

TRANSAKTION
Tillträde 1 december 2016
Säljare Nacka kommun
Köpare Hemsö Fast. AB
Köpeskilling 612 mkr
Kr/kvm 21.000
Direktavkastning 5,0–5,25 %

Visa faktaruta

Under 2014 avyttrade Nacka kommun en fjärdedel av sina samhällsfastigheter till Rikshem. Affären blev till kritiserad av kommunens revisorer då den dels saknade koppling till kommunens fastighetsstrategi, dels saknade analys om överlåtelsens ekonomiska nettoeffekt.

Knappt två år senare avyttrar kommunen ytterligare en portfölj med samhällsfastigheter. Den omfattar 16 objekt fördelat på tre grundskolor, tio förskolor, två boenden och en ishall i stadsdelen Älta. Huruvida affären nu ligger i linje med fastighetsstrategin, eller nettoeffekten är analyserad, är inte känt.

Försäljningen skedde i september. Köpare är Hemsö och affären är uppdelad i två delar. En portfölj med fastigheter, och därtill ett åtagande av köparen om att genomföra renovering samt om- och tillbyggnader.

Värdet av fastigheterna uppges till 612 miljoner och projektvolymen beräknas till 775–900 miljoner. Sammanlagd investering uppgår till 1.400–1.500 miljoner. Men i beräkningen bör även läggas till att köparen står för kostnaden för stämpelskatt, nämligen 26 miljoner.

Om analysen först stannar vid själva fastighetsförsäljningen så motsvarar den en genomsnittlig köpeskilling på nästan 21.000 kronor per kvadratmeter. Den initiala direktavkastningen kan indikeras på nivån mellan 5,0 och 5,25 procent eller strax under 5 procent om stämpelskatten inkluderas. Portföljens genomsnittliga kontraktstid är för närvarande cirka tio år där Nacka kommun står för nästan 85 procent av den totala hyresintäkten.

När byggprojekten är färdigställda beräknas den uthyrningsbara arean uppgå till 34.000 kvadratmeter med ett hyresvärde på drygt 70 miljoner. Det är inte en helt orimlig tanke att hyresvärdet är beräknat och avtalat utifrån från den direktavkastning som erhålls för fastighetsportföljen och kopplat till nedlagda investeringar. Någon större positiv marginaleffekt kanske därför inte finns i projektdelen.

Avkastningskraven för samhällsfastigheter har under åren gradvis sjunkit och nivåer kring 5 procent är inte längre ovanligt. I synnerhet om det rör sig om långa återstående kontraktstider i expansiva regioner.

I officiella meddelanden om Nacka/Hemsö-affären framgår att när projekten är färdigställda beräknas den genomsnittliga återstående hyrestiden uppgå till 20 år. Sammantaget ser därmed denna affär och dess utfall ut att ligga i tiden.

TEXT P-O SKOOG

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan