Lorensberg 58:6–7, Göteborg

Fastighetsmarknaden för kommersiella fastigheter i centrala Göteborg har under senare år varit mycket svåranalyserad. Få moderna kontorsfastigheter har överlåtits i rena försäljningar, medan flera äldre, renoverade fastigheter i bra lägen har överlåtits. De moderna kontorsfastigheter som överlåtits visar direktavkastningskrav ned mot 6,25–6,5 procent. Flera äldre renoverade fastigheter i lägen främst invid Kungsportsavenyn har samtidigt sålts till mycket låga direktavkastningar. Tornets (genom dotterbolaget Skanstornet) försäljning av fastigheterna Lorensberg 58:6–7 är ytterligare ett exempel på detta.
Tornets få försäljningar i Göteborg har skett till höga köpeskillingar. Man har uppenbarligen ingen brådska med att sälja Göteborgsfastigheterna.
Fastigheterna Lorensberg 58:6 och 58:7 är belägna på Engelbrektgatan, Chalmersgatan och Teatergatan, något kvarter från Avenyn. Läget för bostäder är således mycket gott, medan kontorsläget inte är lika attraktivt som i fastigheter belägna direkt mot Avenyn.
Byggnaderna är uppförda i början av 1900-talet och ombyggda senast år 1988. Totalt innehåller de 6 060 kvadratmeter uthyrningsbar area. Den ena fastigheten innehåller 1 571 kvadratmeter bostäder medan övriga ytor i huvudsak utgörs av kontor. I bottenvåningarna finns några butikslokaler.
Fastigheterna är fullt uthyrda. En normal drift- och underhållskostnad på 325 kronor per kvadratmeter, indikerar en initial direktavkastning på cirka fyra procent. Den ena av fastigheterna innehåller visserligen en stor andel bostäder, men fortfarande för liten för att ombildning till bostadsrätt skall kännas som självklar. För att motivera förvärv med så låg direktavkastning måste en stark tilltro finnas till möjligheten att kraftigt öka driftnettot. Ett ökat driftnetto måste i huvudsak komma från höjda hyror.

Med hänsyn till lokalernas standard och nuvarande marknadsläge är marknadshyran för kontoren cirka 1 300–1 400 kronor per kvadratmeter och 1 500–2 000 kr per kvadratmeter för butiker. Ett beräknat driftnetto baserat på dessa hyresnivåer höjer dock inte den beräknade direktavkastningen till mer än ca 4,3 procent. För att ytterligare kunna höja hyrorna och öka driftnettot krävs förmodligen ombyggnader och uppgradering av lokalerna, kombinerat med generellt stigande marknadshyror. Hur lönsamheten i en sådan kalkyl ser ut är dock svårt att bedöma.

Jan Rosengren

Sammanfattning:

  • Förvärvet av fastigheterna Lorensberg 58:6 och 58:7 är ett av flera exempel på transaktioner till mycket låga direktavkastningskrav i Göteborg under senare tid. För äldre, ombyggda fastigheter i bra lägen har flera transaktioner med direktavkastningar på under fem procent noterats. Inte minst har Wallenstam varit aktiva, med flera förvärv av äldre, ombyggda fastigheter på och invid Kungsportsavenyen. 
  • Förvärvet visar att köparen måste ha en mycket starkt tro på hyresutvecklingen i Göteborg i allmänhet och området runt Avenyn i synnerhet.

Tidigare affärsanalyser

Prime, Bostadsportfölj

Ny duo förvärvar på pressad nivå

I december 2015 kommunicerades att Balder och Tredje AP-fonden bildat ett joint venture för investeringar i svenska bostadsfastigheter. Det nya bostadsfastighetsbolagets inriktning är primärt investering i nyproduktion av hyresfastigheter i tillväxtorter i Sverige.

Kineser och låga hyror ger potential

I maj offentliggjordes Balders förvärv av kontorsfastigheten Lindholmen 29:1, från BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH. Köpeskillingen uppgick till drygt 400 miljoner kronor.

Brämön 4 på Norra hamnen i Malmö

Utspridd logistikportfölj med potential

I mitten av mars meddelade Corem Property Group att företaget via en bolagsaffär köpt Estancia Logistik innehållande 21 registerfastigheter, i huvudsak avsedda för logistik- och industriverksamhet. Säljare är fyra privatpersoners bolag.

Eternellen 50, Linköping

Kraftig prisuppgång på kort tid

Linköping har under åren haft relativt lågt antal genomförda ombildningar från hyres- till bostadsrätter. Detta kan delvis förklaras av att det under åren har producerats, och produceras, nya bostadsrätter i attraktiva lägen, och att prisbilden för dessa har varit lockande.

Högsbo 21:2, Göteborg

Positionerar sig för framtidens högsbo

Affären som analyseras gäller en industrifastighet där det i framtiden ska byggas mer än 200.000 kvm bostäder.

Foto: Zengun

Affär på låga 4 procent mitt på Södermalm

För fjärde gången på tio år byter kontorsfastigheten ägare, för en rekordlåg yield.

Affärsanalys Norra Djurgårdsstaden

Förvärvar med stark tro på framtiden

Newsec sätter tänderna i en affär där FV:s jury har korat säljarens del av transaktionen som ”Årets affär 2015”.

Racketen 10, Stockholm

Nytt synsätt kring planrisk för byggrätter

Svaga kontorsområden kan bli hur heta bostadsområden som helst. Newsec analyserar en affär i ett tullnära område i Stockholm.

Bolsheden 1:4, Kungsbacka

Potential trots värdeminskning

Affären med Kungsporten, en fastighet med vakanta lokaler, analyseras av Cushman & Wakefield. Det torde finnas en uppsida, framgår det i analysen.

Köpet 1, Karlstad

Pionjär säljer mer med bra resultat

En affär med en handelsfastighet i heta Bergsvik i Karlstad analyseras av Cushman & Wakefield. Yielden bedöms till låga 5,25 procent.

G-Rinken_2

Prispress råder på handelsfastigheter

Ny aktör i överraskande köp av en handelsportfölj. Yielden är 6,1 procent. NAI Svefa granskar möjligheter och risker.

Heden 47:3, Göteborg

Prisrekord för kontor ”utanför” CBD

Högt pris när Balder slår till med köp vid Ullevi. NAI Svefa analyserar en transaktion i Göteborg.