Lorensberg 58:6–7, Göteborg

Fastighetsmarknaden för kommersiella fastigheter i centrala Göteborg har under senare år varit mycket svåranalyserad. Få moderna kontorsfastigheter har överlåtits i rena försäljningar, medan flera äldre, renoverade fastigheter i bra lägen har överlåtits. De moderna kontorsfastigheter som överlåtits visar direktavkastningskrav ned mot 6,25–6,5 procent. Flera äldre renoverade fastigheter i lägen främst invid Kungsportsavenyn har samtidigt sålts till mycket låga direktavkastningar. Tornets (genom dotterbolaget Skanstornet) försäljning av fastigheterna Lorensberg 58:6–7 är ytterligare ett exempel på detta.
Tornets få försäljningar i Göteborg har skett till höga köpeskillingar. Man har uppenbarligen ingen brådska med att sälja Göteborgsfastigheterna.
Fastigheterna Lorensberg 58:6 och 58:7 är belägna på Engelbrektgatan, Chalmersgatan och Teatergatan, något kvarter från Avenyn. Läget för bostäder är således mycket gott, medan kontorsläget inte är lika attraktivt som i fastigheter belägna direkt mot Avenyn.
Byggnaderna är uppförda i början av 1900-talet och ombyggda senast år 1988. Totalt innehåller de 6 060 kvadratmeter uthyrningsbar area. Den ena fastigheten innehåller 1 571 kvadratmeter bostäder medan övriga ytor i huvudsak utgörs av kontor. I bottenvåningarna finns några butikslokaler.
Fastigheterna är fullt uthyrda. En normal drift- och underhållskostnad på 325 kronor per kvadratmeter, indikerar en initial direktavkastning på cirka fyra procent. Den ena av fastigheterna innehåller visserligen en stor andel bostäder, men fortfarande för liten för att ombildning till bostadsrätt skall kännas som självklar. För att motivera förvärv med så låg direktavkastning måste en stark tilltro finnas till möjligheten att kraftigt öka driftnettot. Ett ökat driftnetto måste i huvudsak komma från höjda hyror.

Med hänsyn till lokalernas standard och nuvarande marknadsläge är marknadshyran för kontoren cirka 1 300–1 400 kronor per kvadratmeter och 1 500–2 000 kr per kvadratmeter för butiker. Ett beräknat driftnetto baserat på dessa hyresnivåer höjer dock inte den beräknade direktavkastningen till mer än ca 4,3 procent. För att ytterligare kunna höja hyrorna och öka driftnettot krävs förmodligen ombyggnader och uppgradering av lokalerna, kombinerat med generellt stigande marknadshyror. Hur lönsamheten i en sådan kalkyl ser ut är dock svårt att bedöma.

Jan Rosengren

Sammanfattning:

  • Förvärvet av fastigheterna Lorensberg 58:6 och 58:7 är ett av flera exempel på transaktioner till mycket låga direktavkastningskrav i Göteborg under senare tid. För äldre, ombyggda fastigheter i bra lägen har flera transaktioner med direktavkastningar på under fem procent noterats. Inte minst har Wallenstam varit aktiva, med flera förvärv av äldre, ombyggda fastigheter på och invid Kungsportsavenyen. 
  • Förvärvet visar att köparen måste ha en mycket starkt tro på hyresutvecklingen i Göteborg i allmänhet och området runt Avenyn i synnerhet.

Tidigare affärsanalyser

Säker affär som är bra för båda parter

Castellums stora köp av Norrporten medförde flera följdaffärer. Patrik Lundström vid Cushman & Wakefield granskar en av dessa.

Låg avkastning med flera olika utvägar

Fastigheten ligger i ett av de bättre ligistlägena i Stockholmsområdet. Men den har även potential för annat, analyserar Carl Zander på Cushman & Wakefield.

Nacka säljer ut fler samhällsfastigheter

Nacka kommun gör ytterligare en större fastighetsaffär när det denna gång är samhällsfastigheter som avyttras. P-O Skoog på Forum Fastighetsekonomi sätter analyständerna i transaktionen.

Balder köper 290.000 kvm bilhandelsyta

I en storaffär köper Balder ett flertal bilhandelsanläggningar från Anders Hedin Invest. Hur bra är det att långsiktigt äga bilhandelsanläggningar, undrar skribenten P-O Skoog på Forum Fastighetsekonomi.

Ny duo förvärvar på pressad nivå

Duon Balder och Tredje AP-fonden har genom ett joint venture för investeringar i svenska bostadsfastigheter gjort sitt första köp. Anders Elvinsson på Newsec finns bakom analyspennan när transaktionen granskas.

Kineser och låga hyror ger potential

Balders förvärvar en kontorsfastigheten på Lindholmen i Göteborg från BNP Paribas. Henrik Roderhult på Newsec analyserar och ser hyrespotential.

Utspridd logistikportfölj med potential

P-O Skoog på Forum Fastighetsekonomi analyserar en större logistikaffär där Corem köper från Estancia. Han konstaterar att driftnettot har potential för att öka.

Kraftig prisuppgång på kort tid

Ombildningar från hyres- till bostadsrätter är ovanliga i Linköping. Hans Westin på Forum Fastighetsekonomi analyserar en affär i de centrala delarna i staden.

Positionerar sig för framtidens Högsbo

Affären som analyseras gäller en industrifastighet där det i framtiden ska byggas mer än 200.000 kvm bostäder. Peter W-O Berglin på Savills granskar en affär söder om Göteborg.

Affär på låga 4 procent mitt på Södermalm

För fjärde gången på tio år byter kontorsfastigheten mitt på Södermalm ägare – för en rekordlåg yteld. Sofia Törnqvist på Savills analyserar och presenterar nya siffror.

Förvärvar med stark tro på framtiden

Newsec sätter tänderna i en affär där FV:s jury har korat säljarens del av transaktionen som ”Årets affär 2015”. Annika Engströmmer håller i pennan.

Nytt synsätt kring planrisk för byggrätter

Svaga kontorsområden kan bli hur heta bostadsområden som helst. Anders Elvinsson på Newsec analyserar en affär i ett tullnära område i Stockholm.