Låg avkastning med flera olika utvägar

I december meddelade Catena ett förvärv av sex logistikterminaler från DHL för 474 miljoner kronor. Kopplat till affären åtar sig Catena investeringar om totalt 90 miljoner under tre år. Den största pjäsen är Drivremmen 1 i Västberga i södra Stockholm som står för cirka 70 procent av värdet vilket skulle motsvara cirka 332 miljoner eller 14.700 kr/kvm, ej inräknat garage om 9.900 kvm.

Utlovade investeringar straffar kassaflödet under de första tre åren, men ett normaliserat driftnetto bedöms ge en direktavkastning på strax över 6 procent. För det får

Catena en modern citylogistikterminal, med en stark hyresgäst i DHL på ett 15-årigt hyresavtal. Catena har sedan tidigare DHL som hyresgäst och förmodligen finns redan ett gott samarbete parterna emellan.

Upplåtelseformen är tomträtt vilket innebär en viss risk gällande framtida tomträttsavgäld, speciellt beaktat ökade fastighetsvärden i liknande områden. Osäkerheten medför att restvärdet kan straffas om ny avgäld blir högre än tidigare bedömt.

Catena äger redan ett par fastigheter i området, både i direkt närhet, med Västberga Åkeri och Grönsakshallen Sorunda som hyresgäster, samt i Årsta partihallar. Av förklarliga skäl satsar Catena nu mer i området. När allt fler industriområden utvecklas mot till exempel bostäder pressas logistiklägen längre ut från stadskärnan, vilket ökar attraktiviteten i mer centrala lägen.

Hyresnivåerna för liknande objekt har länge legat på en stabil nivå, men på senare tid har en hyres­uppgång kunnat ses i segmentet varför det på sikt kan finnas en hyrespotential i objektet. Samtidigt finns risken med en enskild hyresgäst kvar, och om DHL lämnar och uthyrning sker till fler hyresgäster bör det medföra vissa anpassningskostnader. Samtidigt ska beaktas att när hyresavtalet löper ut kanske området redan har utvecklats mot till exempel bostadsbebyggelse.

Affären visar på styrkan i förstklassiga logistikanläggningar i rätt lägen. I dag finns hög efterfrågan på de bästa logistikobjekten, samtidigt som utbudet är begränsat. De mest eftertraktade objekten har hög teknisk standard, goda kommunikationslägen och långa hyresavtal, kriterier som samtliga stämmer in på aktuellt objekt.

Direktavkastningskraven har sjunkit betydligt för detta segment under senare år vilket också visas genom nivån i denna affär.