Kraftig prisuppgång på kort tid

Linköping har under åren haft relativt lågt antal genomförda ombildningar från hyres- till bostadsrätter. Detta kan delvis förklaras av att det under åren har producerats, och produceras, nya bostadsrätter i attraktiva lägen, och att prisbilden för dessa har varit lockande. Aktiviteten avseende ombildningar har dock ökat och merparten av överlåtelserna sker i bolagsform.

Normalt sett är det befintlig ägare som erbjuder hyresgästerna att förvärva fastigheten men i vissa fall sker överlåtelsen till bostadsrättsförening i ”steg två”, efter att fastigheten först sålts som förvaltningsobjekt. Ett sådant exempel är fastigheten Eternellen 50.

Fastigheten är belägen i korsningen Drottninggatan/Djurgårdsgatan på gångavstånd från absoluta centrum. Byggnaderna inrymmer bostadsarea om totalt drygt 3.100 kvm samt lokaler, främst butiker, om 765 kvm, totalt cirka 3.900 kvm. Dessutom finns ett garage i källarplan.

I maj 2015 såldes fastigheten efter budgivning mellan fyra–fem intressenter till ett pris strax över 80 miljoner kronor. Utgångspriset var 63 miljoner kronor. Forums Fastighetsekonomis analys ger en direktavkastning på cirka 3,0 procent i snitt för samtliga ytor.

Enligt uppgift fanns vid tidpunkten dessutom ett visst underhållsbehov. Priset uppfattades av den lokala marknaden som mycket högt.

Men fastigheten såldes strax därpå till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening och lagfart beviljades i december 2015. Köpeskillingen för aktier och fastighet enligt registrerad ekonomisk plan uppgår till 122,6 miljoner kronor, cirka 31.500 kr/kvm.

Vid en analys baserad på tidigare bostadshyror, intäkter för lokaler, garage och p-platser enligt ekonomisk plan, samt en antagen driftskostnad på 400 kr/kvm exklusive skatt, ger förvärvet ett direktavkastningskrav på cirka 2,1 procent.

Den slutliga anskaffningskostnaden inklusive engångskostnader och avsättning för underhållsbehov uppgår till cirka 128,6 miljoner, cirka 33.000 kr/kvm.

Affärerna har hittills troligen gett den ursprungliga säljaren en rejäl vinst, liksom även köparen med tanke på det pris som bostadsrättsföreningen betalade.

Det återstår att se om bostadsrättsinnehavarna får återbäring på sin investering.

TEXT Hans Westin