Jakob mindre 5, Stockholm
Läge A
Gatuadress Jakobs Torg 3 och Jakobsg. 1
Uthyrn. lokalarea 2040
Hyresgäster 7,7 mkr
Uthyrningsgrad Stora kommande vakanser
Hyresgäster Handelskammaren mfl
Hyresrisk låg
Underhållsbehov Mycket eftersatt
Byggrätt Konverteringsmöjlighet
TRANSAKTION
Köptidpunkt Juni 2014
Köpare AMF Fastigheter
Säljare Stockholms Handelskammare
Köpeskilling ca 100 mkr
Direktavkastning 4,25%
Kr/kvm BTA 49.000
AMF fastigheter köpte i juni kontorsfastigheten Jakob mindre 5 (upplåten med tomträtt) av Stockholms Handelskammare för ett underliggande fastighetsvärde om cirka 100 miljoner. Handelskammaren sitter i en stor del av lokalerna men kommer att flytta. Enligt uppgift fanns många intressenter med i budgivningen.
Läget vid Jakobs Torg mellan operan, Sankt Jacobs kyrka och Kungsträdgården är ypperligt. Läget mot torget gör att byggnaden inte påverkas så mycket av de trånga gatorna i närområdet. Kommunikationerna är mycket goda med mindre än 50 meter till tunnelbana. Serviceutbudet är mycket stort. Bland annat ligger Gallerian bara 150 meter bort. Den sex våningar höga byggnaden uppfördes under 1890-talet och byggdes till med ett våningsplan på 1920-talet. Uthyrbar area är drygt 2.000 kvm. Lokalerna i gatuplan och källare kan användas för butiksändamål.
Byggnadens tidstypiska detaljer är bevarade, bland annat med ett rikt utsmyckat och pampigt trapphus. Kontorslokalerna har goda grundförutsättningar med bra takhöjder, relativt få bärande väggar och stora fönster. En bärande hjärtvägg har delvis ersatts med en bärande pelare som har öppnat upp lokalerna. I dagsläget håller kontorslokalerna 1970-80-talsstandard.
Initialt med de utgående hyrorna är avkastningen mycket låg, cirka 1 procent, beroende på att butikerna och källarplanet står vakanta. De utgående hyrorna är också under marknadsmässig nivå. Hyrorna för de bästa kontorsplanen bör kunna nå 4 500–4 700 kr/kvm om man investerar 10.000–15.000 kr/kvm och snitthyran nära 3 800 kr/kvm inklusive lager, butiker etc. Med detta kommer avkastningen upp till cirka 4,25 procent.
AMF har kommunicerat att de tillsammans med AlM Equity utreder möjligheten att återställa lokalerna till bostäder vilket skulle ge halverad tomträttsavgäld. Rent byggnadstekniskt är förutsättningarna mycket goda. På grund av Stockholms stads policy för tomträtter är förmodligen ett bostadsrättsprojekt uteslutet.
För hyresrätter med nyproduktionsstandard, och med de kvaliteter som finns i byggnaden, bör en hyra på 2.000–2 500 kr/kvm kunna uppnås, vilket skulle ge en ”normal” bostadsavkastning även efter ett kostsamt ombyggnadsprojekt.
TEXT MAGNUS STENBACK