Stor affär i norr med flera korta hyreskontrakt

I början av juli blev det klart att NP3 Fastigheter fortsätter sin expansion i norra Sverige genom att köpa 39 objekt från Kungsleden. Köpeskillingen i affären uppgick till 760 miljoner kronor, motsvarande 5 200 kr/kvm. Portföljen har stor geografisk spridning och rymmer objekt i elva kommuner, från Borlänge i söder till Luleå i norr. Tyngdpunkten ligger dock i Umeå (15 objekt), Härnösand (8) samt Luleå (3) som tillsammans står för närmare 80 procent av det totala hyresvärdet.

Cirka 60 procent av den uthyrningsbara ytan på 145 000 kvm avser lager- och industriytor (med tillhörande kontor), men portföljen rymmer även renodlade butiks- och kontorsfastigheter i centrala eller centrumnära lägen. Belägenheten för industriobjekten får betecknas som bra på respektive ort.

Av orterna får Umeå och Luleå sägas vara de med bäst tillväxtmöjligheter framöver. efter flera tidigare förvärv under 2013–2014 äger NP3 nu totalt cirka 30 fastigheter på de båda marknaderna. de förvärvade objekten har fyllts upp väl av Kungsleden och bedöms ge stabila kassaflöden även i framtiden.

Bortsett från mindre objekt på diverse småorter, så ligger nog den stora utmaningen för köparen i Härnösandsbeståndet. Staden domineras av publika hyresgäster och har brottats med stora problem under senare år. Portföljen rymmer i dag större förhyrningar till bland annat Kriminalvården, domstolsverket och trafikverket, men i samtliga fall på korta avtal. detta innebär en viss hyresrisk framgent, samtidigt som det blir svårt att fylla redan halvtomma byggnader på nytt.

Den totala vakansgraden i portföljen uppgår till drygt 10 procent. Bortsett från möjligheten att fylla upp tomma ytor, bedöms hyrespotentialen som begränsad. den initiala avkastningen på affären har DTZ bedömt till 7,50–7,75 procent.

För Kungsleden innebär affären att man nu lämnat tio av de elva orterna helt. Affären passar därmed väl in i bolagets uttalade strategi att renodla beståndet till färre orter samt vikta om med ökat fokus på storstäderna.

För NP3, som siktar på börsintroduktion runt årsskiftet, innebär affären att bolaget nu på kort tid uppnått ett bestånd om 3 miljarder på sina huvudmarknader. Den geografiska mixen ger viss riskspridning, samtidigt som den nu uppnådda volymen på flera orter bedöms bidra till en mer effektiv förvaltning framöver.

TEXT PATRIK LUNDSTRÖM