Ny duo förvärvar på pressad nivå

I december 2015 kommunicerades att Balder och Tredje AP-fonden bildat ett joint venture för investeringar i svenska bostadsfastigheter. Det nya bostadsfastighetsbolagets inriktning är primärt investering i nyproduktion av hyresfastigheter i tillväxtorter i Sverige. Det skulle dröja ett halvår innan konstellationen genomförde det första förvärvet som visade sig vara i miljardklassen.

Säljaren, Aberdeen Residential Sweden Fund, förvärvade de aktuella fastigheterna under de senaste två och ett halvt åren. Fastigheterna är belägna i Skåne; Malmö, Lund, Kävlinge och Helsingborg samt i Stockholmsområdet; Midsommarkransen, Sollentuna och Södertälje. Avyttringen skedde tidigare än ursprungligen planerat då fondens målavkastning och investerarnas förväntan redan hade överträffats.

Bostadsportföljen omfattar 20 fastigheter och en tomträtt. Beståndet har en total yta om 70 800 kvadratmeter där cirka 90 procent utgörs av 1 185 lägenheter. Mer än hälften av den uthyrbara ytan återfinns i byggnader som är uppförda 2007 eller senare. Majoriteten av de resterande fastigheterna har genomgått stambyte och/eller relining under den senaste 15-årsperioden. Givet dessa förutsättningar bedöms skick och standard på beståndet som gott. Den genomsnittliga lägenhetsstorleken uppgår till 52 kvadratmeter, vilket delvis förklaras av att flera av fastigheterna inrymmer student- samt forskarbostäder.

Det finns utvecklingsmöjligheter i beståndet genom möjligheter att ombilda flertalet fastigheter till bostadsrättsföreningar. I beståndet finns även byggrätter för ytterligare bostäder i olika stadier i planprocessen. Aberdeen har påbörjat arbetet med att optimera driftkostnaderna, och detta arbete lär fortsätta i den nya ägarens regi.

Institutionernas starka intresse för bostadssegmentet har bidragit till att pressa ned avkastningskraven för denna typ av fastigheter, och de återfinns nu på samma nivåer som de för kontorsfastigheter i centrala Stockholm. Med all rätt kan tyckas när bristen på bostäder beaktas.

Newsec uppskattar att det kommer behöva genomföras investeringar på drygt 1 500 miljarder kronor i nyproduktion av bostäder och samhällsfastigheter till och med 2030. Detta till följd av befolkningstillväxten, vilket kommer att bli en stor utmaning för den svenska fastighetssektorn och Sverige i stort.