Bostadshus på Kungsholmen
Fastigheter Förtjusningen 1, Glädjen 14 samt Smaragden 2, Morellträdet 6, 12 och 13
Område A-läge, bostäder Hornsberg och centrala Kungsholmen
Lokalarea 19.000 + 7.000 kvm, varav merparten bostadsyta
Bedömd hyresnivå Ca 2.000 (nyprod) resp 1.200 kr/kvm bostadsyta
Hyresrisk Låg
Underhållsbehov Låg/medel
TRANSAKTION
Köpetidpunkt December 2014
Köpare AFA Fastigheter och Wallenstam
Säljare AFA Fastigheter och Wallenstam
Köpeskilling 1 mdr + 293 mkr
Kr/kvm 52.000 resp. 43.000 kr/kvm
December 2014 förvärvade AFA Fastigheter de båda höghusen i projektet Kungsholmsporten i Stockholm av Wallenstam. Husen färdigställdes 2011 respektive 2012 och består av två tjugovåningstorn med utskjutande skänklar på markplan som är 78 våningar höga. Husen byggdes med fokus på att minska energiförbrukningen bland annat genom lågenergifönster, extra tjocka isolerade väggar och system för värmeåtervinning. Husen inrymmer totalt 19.000 kvadratmeter bostäder fördelat på 267 hyreslägenheter. Därtill finns enstaka lokaler, samt garageplatser under jord.
Läget invid Essingeleden bedömdes initialt som svårt att bygga på, men slutresultatet blev två moderna och högkvalitativa byggnader, i dag med närmast obefintliga vakanser. De båda fastigheterna, Förtjusningen 1 och Glädjen 14, upplåts båda med tomträtt och hade vid den senaste fastighetstaxeringen en taxerad bostadshyresnivå om nästan 2.000 kronor per kvadratmeter, vilket bedöms ligga i linje med de nivåer som vanligen uppnås för nybyggda hyresbostäder i Stockholms centrala delar.
Fastigheterna, som har ett sammanlagt taxeringsvärde om 626 miljoner, säljs genom bolag till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 1 miljard, motsvarande 52.000 kronor per kvadratmeter uthyrbar yta.
Som del i affären förvärvar Wallenstam i sin tur fyra äldre fastigheter på Kungsholmen från AFA Fastigheter. Fastigheterna, som har en total yta på knappt 7.000 kvadratmeter, varav cirka 5.500 kvadratmeter utgörs av bostäder och resterande av lokaler, förvärvas till ett fastighetsvärde om cirka 293 miljoner. Priset motsvarar runt 43.000 kronor per kvadratmeter uthyrbar yta.
Läget på de fyra fastigheterna, Smaragden 2 samt Morellträdet 6, 12 och 13 (varav samtliga innehas med äganderätt), bedöms som mycket attraktivt både vad gäller bostäder och lokaler. Fastigheterna hade vid senaste fastighetstaxeringen en hyresnivå för bostäderna runt 1.200 kronor per kvadratmeter samt ett sammanlagt taxeringsvärde om cirka 138 miljoner.
NAI Svefa bedömer transaktionen som intressant där högkvalitativa bostadsfastigheter från två vitt skilda fastighetsekonomiska epoker byter ägare och ger respektive aktör ett komplement till befintlig portföljstruktur. Köpen visar på en fortsatt stark marknad för kvalitativa bostadsobjekt i bra lägen och med stabila kassaflöden.
TEXT Petter Sandberg